涂山青老師簡(jiǎn)介
博客訪(fǎng)問(wèn)：138521
中國房地產(chǎn)培訓協(xié)會(huì )高級顧問(wèn) 住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人 全國高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì )（NCZY）特聘專(zhuān)家 全球500強華人講師 多家機構高級顧問(wèn)∕培訓專(zhuān)家 個(gè)人著(zhù)作： 《營(yíng)銷(xiāo)策劃與營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰》、《現代營(yíng)銷(xiāo)方式》等書(shū)籍10部，獲全國大學(xué)出版社優(yōu)秀暢銷(xiāo)圖書(shū)獎。 公開(kāi)發(fā)..
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房地產(chǎn)新政問(wèn)答（涂山青）
時(shí)間：2011-08-08 作者：涂山青
| 一、新國八條加上房產(chǎn)稅，雙重政策能否抑制住房?jì)r(jià)？ 個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，新國八條加房產(chǎn)稅，對抑制房?jì)r(jià)繼續上漲會(huì )有一定作用，短期內房?jì)r(jià)可能會(huì )趨穩或有適當回調（不會(huì )超過(guò)20％，但這仍屬高房?jì)r(jià)），想讓房?jì)r(jià)回歸正常價(jià)位，難說(shuō)。這里主要應分析以下三個(gè)方面： 1．政策環(huán)境的深層次因素。 其一，政府調控的本意不是打壓房地產(chǎn)，更不是要打垮樓市。在政府層面，官方的用詞從來(lái)都是“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展”之類(lèi)。從中我們可以看出，即便是中央政府，也深知房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，和拉動(dòng)GDP增長(cháng)的作用是顯而易見(jiàn)的。而地方政府因土地財政等原因，更是巴望著(zhù)房地產(chǎn)發(fā)展。這一點(diǎn)，我們回顧一下2008年樓市“寒冬期”各地方政府的表現即可明了。彼時(shí)地方政府出手“救市”一個(gè)比一個(gè)猴急，辦法也五花八門(mén)。從歷次樓市調控的結果來(lái)看，不要對政策抱有過(guò)高的預期。 因此目前的嚴控只是要讓高房?jì)r(jià)這匹野馬放緩狂奔的步伐，一旦房?jì)r(jià)趨穩或者回落，政策必定松綁。 其二，具體看重慶、上海出臺的房產(chǎn)稅細則，房產(chǎn)稅的制約力其實(shí)很有限。重慶征稅對象是個(gè)人獨棟商品住宅、新購高檔住房和外地人新購的第二套以上普通住房，稅率0.6%至1.2%。上海則是人均60平米以?xún)炔徽鞫?。按照“貧民?jīng)濟學(xué)家”牛刀的觀(guān)點(diǎn)，在這樣的條件下，兩地真正能征稅的房是少而又少，基本無(wú)稅可征。 其三，目前的高房?jì)r(jià)中還有高地價(jià)的問(wèn)題。地價(jià)問(wèn)題不解決，房?jì)r(jià)難降，或者難有較大幅度下降。 2．樓市需求。由于住房保障制度嚴重滯后，現階段和未來(lái)短期內各地能推出的保障房近乎“撒胡椒面”，根本解決不了多少中低收入家庭的住房問(wèn)題。以中國國家之大，人口之多，城市化發(fā)展之快，至少未來(lái)一二十年內不可能達到新加坡、香港那樣的住房保障水平。只要絕大多數普通人的住房需要仍靠市場(chǎng)解決，龐大的需求仍能托住高房?jì)r(jià)。 3．購房人心態(tài)。目前的調控下，暫時(shí)靠行政的手段硬生生擠出了一部分投資者或投機客。但是，規律告訴我們，市場(chǎng)問(wèn)題不可能靠行政的手段來(lái)解決。而且，行政手段只能運用于某些“特殊時(shí)期”。一旦“限購”等取消，投資客會(huì )不會(huì )卷土重來(lái)呢？再者，從炒房者來(lái)看，他們買(mǎi)房的目的是為了賣(mài)，是投機，因此炒房客持有住房的時(shí)間不會(huì )長(cháng)，收不了他們多少稅，并且，這些交的稅最后還是會(huì )轉嫁到真正的住房消費者頭上。 二、對購房者將會(huì )產(chǎn)生什么樣的影響？是否能引導購房者的理性選擇？ 樓市調控已持續一年，雖然號稱(chēng)“史上最嚴”但收效甚微，房?jì)r(jià)是邊調邊漲。按普通百姓的觀(guān)點(diǎn)，調控是失敗的。那么，第三輪新政對購房者會(huì )產(chǎn)生什么樣的影響？是否能引導購房者理性選擇呢？具體來(lái)看： 第一類(lèi)是投資者和投機客。在中國的國情下，房產(chǎn)的保值和增值作用明顯，必然刺激民間資本和坊間游資投資于樓市。近兩年的各地購房者大軍中，投資客和投機者普遍占到一半以上比例。這些真正手中有錢(qián)的投資客、投機者，如果用全現款購房，能制約他們的，只是暫時(shí)起作用的“限購”。這部分購買(mǎi)力將暫時(shí)“蟄伏”，等待他日一定會(huì )再度爆發(fā)，或者一部分轉向商業(yè)地產(chǎn)等其他商品型態(tài)。再者，正如前述，從重慶、上海兩地已出臺的稅則來(lái)看，房產(chǎn)稅的制約力有限，嚇阻作用大于打壓作用。何況這部分稅收成本將轉嫁給住房消費者。對于投資者或投機客來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房或者不買(mǎi)，無(wú)所謂理性不理性，他們關(guān)心的是回報。只要回報可觀(guān)，他們能出手就會(huì )出手。 第二類(lèi)是改善型需求者。新“國八條”將二套房首付提高到6成，貸款利率為1.1倍，這將使部分資金不充裕的改善型需求轉向觀(guān)望。它在抑制投資的同時(shí)，也使得大多數改善型需求暫時(shí)被抑制。如果一定要用是否“理性”來(lái)判斷，姑且認為對他們理性選擇有幫助吧。從新“國八條”頒布的第一周京、滬等地樓市成交量大幅滑落可以看出端倪。 第三類(lèi)是中低收入者和無(wú)房家庭。在目前的高房?jì)r(jià)下，這部分人已被擋在商品房的門(mén)外。即便房?jì)r(jià)回落20％，他們也買(mǎi)不起房。他們中的絕大多數基本上只能寄希望于渺茫的經(jīng)適房和保障房。因此，商品房?jì)r(jià)的高低已與他們無(wú)關(guān)。 因此，歸納起來(lái)說(shuō)，第三輪調控新政將對購買(mǎi)需求產(chǎn)生比較明顯的抑制，對首套房和改善型購房者的理性選擇有幫助，但作用不會(huì )太大，而且也是暫時(shí)的。 【作者資訊】涂山青，房地產(chǎn)資深策劃人/培訓專(zhuān)家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，全國高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì )（NCZY）首批特聘專(zhuān)家。中國房地產(chǎn)培訓協(xié)會(huì )、中國房地產(chǎn)培訓網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、總裁網(wǎng)、中國管理培訓網(wǎng)、中國培訓網(wǎng)、中國營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓網(wǎng)、培訓在線(xiàn)等數十家家機構高級顧問(wèn)∕培訓專(zhuān)家，被稱(chēng)為中國房地產(chǎn)培訓領(lǐng)域從觀(guān)念到方法、從策略到手段全面價(jià)值創(chuàng )新的引領(lǐng)者。轉載務(wù)請注明作者及出處。文章僅一家之言，歡迎交流。QQ：2437587185；BLOG：http://tusq647.chinaceot.com； E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn |
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