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涂山青老師簡介

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中國房地產培訓協會高級顧問住建部中房協《城市開發》雜志特邀撰稿人全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家全球500強華人講師多家機構高級顧問∕培訓專家個人著作：《營銷策劃與營銷實戰》、《現代營銷方式》等書籍10部，獲全國大學出版社優秀暢銷圖書獎。公開發..

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涂山青：近期房地產市場調控與主要動向總覽（四）

時間：2011-08-08 作者：涂山青

【前言】中國房地產市場從來就是一個牽動社會和百姓敏感神經的市場。“史上最嚴”樓市調控自2009年底啟動以來，政府一連串的“組合拳”密集打出，其頻率之高、力度之大，前所未有。然而，猛藥之下，樓市始終并未低下它桀驁不馴的頭。政府、開發商、銀行、購房人到普通百姓心態不一，幾方利益博弈，誰又將是最后的贏家？

　　樓市風云激蕩，市場波詭云譎，企業前景難測……。作為一名房地產策劃人、培訓專家，筆者雖在多種場合被問到和樓市走向與前景，也多次回答這個“中國最難回答的市場問題”，但是，這里，我只想將近期房地產市場調控與主要動向總覽如下，供各位關心樓市人士品評、思考，探尋和把握個中機緣。

　　◆2010年8月份以來，30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來成交首次集體飆升?！皹鞘谢嘏闭f再次引人矚目。但很快就有聲音傳出：目前談樓市“回暖”為期尚早。

　　◆9月起，最嚴厲房貸政策試劍京城周邊，或為二次調控預熱──非本地戶籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，這是鄰近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期針對外地人購房所實施的堪稱迄今最為嚴厲的限制政策。燕郊隸屬河北省三河市，與北京通州區接壤，距北京國貿僅30分鐘車程。自2005年以來，燕郊成為北京人購房的集中地，甚至一再傳出“燕郊將并入北京”的傳聞，被視為北京的一塊“飛地”。今年3月以來，北京通州區受新城規劃公布影響，房價從1.5萬元飆升至2.5萬元/平米，緊靠通州的燕郊也受此刺激，房價從不到5000元，飛漲至8000元/平米左右，很多樓盤均價突破萬元，漲幅甚至超過通州。

　　◆9月4日，北京首現購房者集體退房（位于西南三環的萬年花城3號樓的18戶業主），理由是樓市新政前承諾的貸款政策不變沒有兌現。

　　◆9月29日，有關部委分別出臺措施，要求加大貫徹落實房樓市宏觀調控政策措施的力度，要立即研究制定國發【2010】10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。住建部、國土部、監察部決定，對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

　　規定商品房首付款比例調整到30%及以上，二套房首付5成。此前90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。財政部、國稅總局、住建部也聯合發布通知，自10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　◆10月19日，央行發出通知，翌日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率：一年期存、貸款基準利率各上調0.25個百分點，分別由現行的2.25%提高到2.50%，和5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率相應調整。這是央行近3年來首次加息。專家解讀，此舉意味第二輪樓市調控的開始。

　　◆10月19日，央行發出上調人民幣存貸款基準利率通知：個人住房公積金貸款利率，五年期以下（含五年）從3.33%調整為3.50%，五年期以上從3.87%調整為4.05%，分別上調0.17和0.18個百分點。

　　◆11月上旬，媒體傳出我國已經開始起草《住房保障法》。該法征求意見稿規定了城鎮基本住房保障的標準、范圍、方式，保障性住房的規劃、建設和管理，住房租賃補貼，土地、財政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實，以及農村住房保障制度等。該部法律將在兩到三年內出臺。共享產權的信息是該法的核心內容和重要組成部分。據悉，該法定位于社會法、基本法，是保障性的、具有社會福利性質和社會財產再分配性質的法律。

　　◆11月10日央行發出通知：自11月16日起，上調人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第四次上調存款準備金率，預示著新一輪加息周期的開始，貨幣政策將步入緊縮通道。

　　◆11月19日央行發出通知：自11月29日起，上調人民幣存款準備金率0.5個百分點。調整后，存款準備金率達18%，為歷史最高。這是央行9天內兩度宣布上調，間隔時間為歷史最短。

　　◆2010年12月3日，住建部發出《關于報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%，測算投資將達1.4萬億元，這將占到全國房地產投資規模的1∕5。而計劃新增住房中，公共租賃房將占主要部分。

　　◆2010年12月7日，中國社科院發布2011年《經濟藍皮書》。對我國今明兩年的房地產形勢與調控作出分析，今年全國城鎮居民房價收入比是8.76（農民工家庭是10.06），比去年年上升了0.46，中國85％的家庭已買不起房。藍皮書也對明年的房價走勢進行了預測，如果調控放松，房價將會恢復性反彈，價格可能上漲20%-25%，甚至會更高。

　　◆數據顯示，今年1-8月，全國商品房平均銷售價格為5520元/平米，2009年同期為4800元左右，房價漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預計2010年全年住宅價格漲幅為15%左右，漲幅比2009年下降10個百分點。

　　◆12月10日，央行宣布，從2010年12月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第6次上調存款準備金率，也是一個月內第3次上調準備金率。粗略估算，此次上調可一次性凍結銀行體系流動性3000多億元。

　　◆12月25日晚，央行宣布，自2010年12月26日起，分別上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。一年期存款利率上調至2.75%，一年期貸款利率上調到5.81%。至此，年內央行已六次上調存款準備金率，兩度加息。

　　◆12月26日，溫家寶總理在中央人民廣播電臺參與網友和聽從互動中表示：“我在去年訪談當中曾經向廣大群眾承諾過，在我任期內，一定要使房價保持在一個合理的水平，我還要為實現這個目標而努力，絕不會退縮。我們將加大保障性住房的建設力度；同時要抑制投機，主要利用信貸杠桿，并且加強對土地的管理。我相信，經過一段努力，房價會回到合理的價位，我有這個信心?！?br />
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【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，住建部中國房地產協會《城市開發》雜志特約撰稿人。全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國培訓網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。十多年顧問和培訓的行業經驗，煉就了睿智、獨到的營銷觀念，精準、實效的方法策略，被稱為中國房地產培訓領域從觀念到方法、從策略到手段全面價值創新的引領者。長期在全國一二三線城市巡回舉辦房地產系列金牌課程培訓，效果普遍受到學員和客戶企業好評。QQ：2437587185；電話：13627106979；Email：tusq@mail.ccnu.edu.cn

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