地產(chǎn)企業(yè)當前什么樣的融資工具最好？筆者之前（2014年11月8、9日）在清華大學(xué)深圳研究生院給中小企業(yè)精英講學(xué)，給來(lái)自城投集團的學(xué)員咨詢(xún)中推薦了當前債券融資新品種-永續債。
    永續債也叫無(wú)期債券，是非金融企業(yè)（發(fā)行人）在銀行間債券市場(chǎng)注冊發(fā)行的“無(wú)固定期限、內含發(fā)行人贖回權”的債券。
    比如，永續債以5年期設定贖回時(shí)間，即發(fā)行人有權在第5個(gè)和其后每個(gè)付息日按面值加上應付利息贖回債券，應付利息包括所有遞延支付的利息。而永續債的每個(gè)付息日，發(fā)行人可以自行選擇將當期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息，推遲至下一個(gè)付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數的限制。
    在國際資本市場(chǎng)上，永續債是比較成熟的金融產(chǎn)品,一般被歸為混合類(lèi)資本工具，在滿(mǎn)足一定條件下，永續債甚至可以計入發(fā)行人的凈資產(chǎn)，而金融機構和公用事業(yè)企業(yè)是海外永續債的兩大主要發(fā)行人群體。
    據統計顯示，目前國內永續債發(fā)行多集中在城投、能源、房地產(chǎn)等企業(yè)，以國有發(fā)行人為主，主體評級一般需在A(yíng)A+及以上,利率較其它債券高。  
    永續債的性質(zhì)介于股權與債權之間，具有“類(lèi)股權”的性質(zhì)，常常被發(fā)行人用作補充資本金、提升信用評級、修飾報表、鎖定長(cháng)期限融資資金等。一句話(huà)，永續債可以象股金一樣當作長(cháng)期資金使用，故又被叫做“債券中的股票”。
    2013年10月底，武漢地鐵已發(fā)行了23億元國內首個(gè)可續期公司債券。其實(shí)，包括萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)、雅居樂(lè )地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、佳兆業(yè)地產(chǎn)等，均為在香港上市的地產(chǎn)企業(yè)，都有可能或正在使用永續績(jì)，因此也有地產(chǎn)永續債之稱(chēng)。
    但是，筆者認為，任何一個(gè)融資工具與方法的使用，都要注意風(fēng)險控制。比如地產(chǎn)永續債，如果開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jì)不佳，甚至破產(chǎn)，銀行就面臨著(zhù)很大風(fēng)險，因為銀行是在開(kāi)發(fā)商所有負債中是最后主張權利機構--這對于銀行而言，便是風(fēng)險所在。
    正如人所言：永續債是在當前管制條件下銀行與地產(chǎn)企業(yè)結盟繞開(kāi)監管的一個(gè)資本工具，其產(chǎn)生與存在固然有其合理性，但其中的風(fēng)險也不容小覷。
    而對于地產(chǎn)企業(yè)而言，永續債讓其在在短時(shí)間內獲得了資金、降低了負債率，而如果經(jīng)營(yíng)不善于，或外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生變化，就可能面對逐次加高的利息，反而是得不償失。
    所以，銀行為規避風(fēng)險，要么用高利率倒逼企業(yè)盡早還錢(qián)。據悉，恒大的合同中設置了2+N 條款，也就是說(shuō)，前兩年的是正常利率（第一年約定利率為12%，第二年為13%），第三年如不還錢(qián)，可直接跳到18%，以后可逐年遞增；要么與一、二線(xiàn)城市的項目合作；要么有抵押或擔保，比如土地、物業(yè)、股權等質(zhì)押、法人擔保，或海外上市地產(chǎn)商出具代償承諾函。
    對于地產(chǎn)企業(yè)而言，更在慎重引入永續債，不要有奶便是娘。