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房住不炒房主不“?!薄饷軜鞘胸敻幻艽a
課程編號:21907
課程價(jià)格:¥19080/天
課程時(shí)長(cháng):2 天
課程人氣:658
- 課程說(shuō)明
- 講師介紹
- 選擇同類(lèi)課
年金險準客戶(hù)、大額保單準客戶(hù)
【培訓收益】
● 以客戶(hù)聽(tīng)得懂、感興趣、有共鳴的房子(更可定制當地樓市最新分析)作為話(huà)題點(diǎn),讓客戶(hù)透徹了解房子是什么、現在房子怎么了、房住不炒到房主不“?!钡淖兓?,挖掘客戶(hù)家庭資產(chǎn)結構失衡的痛點(diǎn); ● 從房子切入年金險和人壽保險,客戶(hù)迅速理解保單的價(jià)值,并認同配置保險的重要性和緊迫性,大幅提高產(chǎn)說(shuō)會(huì )銷(xiāo)售戰果。
課程背景:
是否有話(huà)題新鮮、主題鮮明,內容與客戶(hù)利益休戚相關(guān)、直抵客戶(hù)痛點(diǎn)的產(chǎn)說(shuō)會(huì )方案助力產(chǎn)說(shuō)會(huì )銷(xiāo)售戰果最大化呢?
中國中產(chǎn)及以上客戶(hù)80%+的資產(chǎn)在房子里,講房子,客戶(hù)個(gè)個(gè)感興趣、聽(tīng)得懂、有共鳴,以房子作為話(huà)題切入點(diǎn)引人入勝。講清房子、講透房子,結合當下“房主不炒”的大背景,融入房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅開(kāi)征預期等法稅內容,還囊括房產(chǎn)繼承、財富傳承難題等內容,將話(huà)題水到渠成切換到人壽保單和年金險產(chǎn)品上,堪稱(chēng)四兩撥千斤,通過(guò)高反差對比凸顯保單價(jià)值,將助力您的產(chǎn)說(shuō)會(huì )實(shí)現銷(xiāo)售戰果最大化!
課程方式:講師講授+案例分析+專(zhuān)業(yè)研報+高質(zhì)量互動(dòng)
課程大綱
導引:千人搶房視頻
1. 疫情以來(lái)中國樓市調控過(guò)山車(chē)
2. 疫情以來(lái)中國房?jì)r(jià)的任性上揚
視頻:CCTV專(zhuān)題視頻
1)最新的樓市供給側調控
思考:為什么有錢(qián)人買(mǎi)房子趨之若鶩?
第一講:認真聊聊房子
互動(dòng):疫情期間全球上演了疫、金、供、油四殺,房?jì)r(jià)呢?
研報:疫情期間全國房?jì)r(jià)變化
一、買(mǎi)房子的兩性三要素
1. 買(mǎi)房子買(mǎi)的就是兩性——稀缺性、預期性
案例:三亞的房子值得投資嗎?
2. 影響房?jì)r(jià)的三要素——土地、貨幣、人口
思考:您所在的城市3要素情況如何?
二、哪五類(lèi)房子不能買(mǎi)
互動(dòng):其實(shí)是四句廣告詞不能信
1. 面朝大海春暖花開(kāi)——海景房不能買(mǎi)
1)海景房的坑——審美疲勞、海鹽侵蝕、并不宜居
2)旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)絕對是偽需求
2. 用一座城感動(dòng)一座城——超級大盤(pán)不能買(mǎi)
1)核心地段沒(méi)有超級大盤(pán)
2)超級大意味著(zhù)稀缺性不足
3)持續新盤(pán)上市就是業(yè)主在替開(kāi)發(fā)商站崗
案例:碧桂園十里銀灘
3. 一鋪富三代——商鋪不能買(mǎi)
1)再交易成本
2)稀缺性評估難度
3)空租期
4)租售比
5)杠桿率與加杠桿成本
案例:小李的金鋪夢(mèng)碎了
4. 城市中心財富引擎——公寓不能買(mǎi)
1)再交易成本
2)政策性風(fēng)險
3)租售比
4)不宜居
5)稀缺性不足
案例:廣州解綁商服政策一日游
5. 把固定資產(chǎn)賣(mài)成快消品的不能買(mǎi)
案例:房地產(chǎn)界的高周轉之惡
三、買(mǎi)房子的兩個(gè)不相容需求——自住vs.投資
1. 自住類(lèi)購房的五原則
1)生活半徑原則
2)交通線(xiàn)延伸原則
3)買(mǎi)預期不買(mǎi)成熟
4)踮腳抬手原則
5)重宏觀(guān)輕微觀(guān)原則
案例:擰巴的決策通常不是最優(yōu)決策
2. 投資類(lèi)購房的七原則
1)視角升維到全國地圖
2)極致稀缺性原則
3)買(mǎi)預期不買(mǎi)成熟
4)杜絕一切自主代入感
5)多踩盤(pán)多走二級市場(chǎng)
6)別對投資品有感情
7)關(guān)注資本&人才雙虹吸效應
案例:首先確保不能掉坑里
四、房票的技術(shù)性解決方案
1. 理解了人口競爭就理解了房票的實(shí)質(zhì)
2. 先找一手資料后看解讀文章
3. 做自由中國公民杜絕戶(hù)籍情結
4. 先買(mǎi)房后結婚
案例:技術(shù)性突破限購
第一講小結:不懂房子的投資人并不懂金融,不懂房子的理財顧問(wèn)賣(mài)不好保險
第二講:房子是什么
互動(dòng):房子到底是什么
一、房子的金融定義
1. 家庭財富承載資產(chǎn)
2. 鮮明的金融投資品屬性——復利、杠桿
互動(dòng):為什么買(mǎi)房子
二、買(mǎi)房子的四大理由
1. 復利增長(cháng)資產(chǎn)
互動(dòng):房?jì)r(jià)上漲模型
2. 最容易加杠桿的投資標的
互動(dòng):沒(méi)有對比就沒(méi)有傷害
3. 最低成本加杠桿的投資標的
研報:最新利率匯總表
4. 有較高的使用價(jià)值——最樸素的投資理念
三、貸款買(mǎi)房的四大誘惑
互動(dòng):為什么有錢(qián)人要貸款買(mǎi)房
1. 更高的投資回報率
2. 更健康的家庭現金流
3. 更具靈活性、流動(dòng)性的家庭資產(chǎn)結構
4. 更低的投資風(fēng)險
研報:全款買(mǎi)房 vs. 貸款買(mǎi)房
第二講總結:理解了房子的財富密碼,您已經(jīng)是半個(gè)金融專(zhuān)家了。
第三講:房子怎么了
研報:價(jià)格倒掛不止發(fā)生在深圳
一、新房vs.二手房?jì)r(jià)格倒掛的3個(gè)原因
1. 一邊市長(cháng)一邊市場(chǎng)
2. 一邊低交易成本一邊高拓展空間
3. 一邊稀缺搖號一邊自由交易
研報:如果關(guān)注租售比沒(méi)有人會(huì )買(mǎi)房子
二、持有投資性房產(chǎn)的兩個(gè)黑洞
1. 租售比黑洞
2. 租金年化收益率黑洞
觀(guān)點(diǎn):假如房?jì)r(jià)停止上漲,意味著(zhù)資產(chǎn)將復利減值
三、收房租的稅務(wù)成本——2020年包租婆該交稅了
案例:李小姐的被動(dòng)收入
1. 2020自主報稅元年——你可以不報但稅務(wù)局知道
2. 房租的稅收計算
3. 房租的稅收稽查路徑
4. 租售比和租金年化收益率進(jìn)一步惡化
案例分析:張總的抉擇
四、房子的交易成本——買(mǎi)房容易買(mǎi)房難
1. 滿(mǎn)五唯一成為關(guān)鍵
2. 賣(mài)給兒子竟然是最優(yōu)選擇
3. 張總兒子再交易的3個(gè)條件——滿(mǎn)5、自主、唯一
五、房子的持有成本——持有稅相當可怕
研報:房產(chǎn)稅最新資訊
1. 房產(chǎn)稅3大特點(diǎn)
1)一城一策
2)多套起征
3)持有即征
案例:杜老師是中國房產(chǎn)稅的首批納稅人
六、房子的傳承風(fēng)險與成本
1. 張總的4個(gè)選擇分析——風(fēng)險與成本皆高
1)18歲——此路不通、傳承風(fēng)險、交易成本、再交易成本
2)婚前——傳承風(fēng)險、交易成本、再交易成本
3)婚后——傳承風(fēng)險、交易成本、再交易成本
4)身后——繼承風(fēng)險、繼承成本、遺產(chǎn)稅
研報:遺產(chǎn)稅最新資訊與全球開(kāi)征情況
2. 三種傳承方式下的稅費計算——沒(méi)有一種便宜
1)買(mǎi)賣(mài)
2)贈予
3)繼承
第三講總結:房子不僅是業(yè)主的資產(chǎn)也是被征稅的資產(chǎn)
第四講:房住不炒與房主不保
一、突如其來(lái)的調控加碼——交易高位被凍結
1. 深圳7.15新政
2. 東莞、南京7.25調控升級
3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側調控加碼是精準施策、釜底抽薪
研報:從這樣的指標將房企分類(lèi)還是第一次
二、現階段房子呈現的四大新特征——房住不炒
1. 持有期鎖定
2. 租售比畸低
3. 交易凍結
4. 稅收在路上
三、房子的過(guò)去、現在、將來(lái)——房主不保
1. 過(guò)去:持續高速增長(cháng)
2. 現在:危機四伏
3. 將來(lái):充滿(mǎn)不確定性
第四講總結:房住不炒房主不保
第五講:除了房子財富如何安放
案例分析:張總的房子如何換成人壽保單會(huì )怎樣
一、人壽保單的不一樣——傳承工具
1. 人壽保單四大功能——傳承、控制、杠桿、免稅
2. 人壽保單的特殊性——控制權與受益權分離
二、人壽保單的不一樣——剛性?xún)陡?/span>
1. 106號文件階段
2. 給付條件剛性觸發(fā)——最本質(zhì)的區別
三、灰犀牛風(fēng)險更應該被關(guān)注——必然將至
引用:米歇爾·渥克《灰犀牛:如何應對大概率危機》
1. 人生兩大類(lèi)風(fēng)險——黑天鵝、灰犀牛
2. 人們普遍的誤區——過(guò)分關(guān)注黑天鵝而忽略灰犀牛
3. 為什么管理灰犀牛風(fēng)險更重要
1)剛性發(fā)生
2)習以為常到忘記它的存在
3)嚴重影響
四、當面對不確定性人類(lèi)的本能
視頻:瘋狂原始人
引用:吳曉波對保險工具的描述
1. 過(guò)去投保的行為爭取無(wú)比——已經(jīng)在用金融工具轉移未知風(fēng)險
2. 現在您應該堅定地用金融工具管理已知必然將至的風(fēng)險——教育、養老
五、年金險對沖灰犀牛風(fēng)險的最佳金融工具——沒(méi)有之一
1. 保額計算方法——以終為始法、以始為終法
2. 核心價(jià)值——沒(méi)有任何可選替代工具
1)復利增長(cháng)金融資產(chǎn)
2)剛性?xún)陡?/span>
3)未來(lái)靈活提取的持續正向被動(dòng)現金流
3. 復利的三個(gè)條件——初試投入、收益率、時(shí)間
1)初始投入——資金具有鮮明的稀缺性
2)收益率——高收益意味著(zhù)高風(fēng)險
3)時(shí)間——只有時(shí)間最可控,今天能決定明天
4. 種一棵樹(shù)最好的時(shí)間是十年前——其次就是現在
思考:請問(wèn)您什么時(shí)候最年輕?
第五講總結:年金險是無(wú)可替代的金融工具,投保就是現在,就是今天!
香港公開(kāi)大學(xué)文學(xué)碩士
現任:友邦保險(香港總部)|財富管理總監
現任:友邦保險(香港總部)|MVP商學(xué)院院長(cháng)
曾任:索尼(中國)|全國B(niǎo)2B銷(xiāo)售負責人
香港友邦保險\英國保誠保險\安盛保險\宏利保險等多家險企特邀講師
連續2屆保持MDRT百萬(wàn)圓桌COT會(huì )籍(全球壽險精英的最高盛會(huì ))
2019年斬獲IDA國際龍獎——金獎(世界華人金融保險業(yè)的最高榮譽(yù)殿堂)
¤擅長(cháng)領(lǐng)域:保險增員、產(chǎn)說(shuō)會(huì )、營(yíng)銷(xiāo)技巧、團隊輔導、保險電話(huà)銷(xiāo)售等
¤香港友邦內部榮譽(yù):2020年企業(yè)家精英形象代言人/精英領(lǐng)袖獎獲得者(2019年)
¤三門(mén)版權課程所有人:《九步成單——壽險銷(xiāo)售的標準化全流程》、《一年頂十年——保險新人速成特訓營(yíng)》、《萬(wàn)能工具箱——顧問(wèn)式壽險精英特訓營(yíng)》
實(shí)戰經(jīng)驗:
杜老師在保險營(yíng)銷(xiāo)技巧、銷(xiāo)售團隊業(yè)績(jì)提升與增員等方面有著(zhù)較豐富的實(shí)戰經(jīng)驗,能針對不同保險企業(yè)所需的要求,制定“對癥下藥”的解決方案;有效解決大多數的保險行業(yè)遇到的“瓶頸期”難題。
〖他是香港友邦銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的“撬動(dòng)者”,成功助力企業(yè)業(yè)績(jì)提升〗
01-單挑“個(gè)人銷(xiāo)售業(yè)績(jì)”:憑借過(guò)硬的保險營(yíng)銷(xiāo)技能,獲得無(wú)數榮譽(yù),個(gè)人業(yè)績(jì)在公司中常年保持TOP10,累計保費上億元。
02-團戰“輔導團隊在業(yè)績(jì)上拔得頭籌”:專(zhuān)門(mén)為一線(xiàn)代理人團隊研發(fā)《九步成單》課程培訓方案以及相應的落地推進(jìn)機制,助力團隊在MDRT百萬(wàn)圓桌比例保持80%以上,使得團隊榮登全公司(香港總部)業(yè)績(jì)競賽排行榜的榜首。
03-輔助“助力客戶(hù)爆單”:開(kāi)創(chuàng )大陸訪(fǎng)港客戶(hù)沙龍銷(xiāo)售模式(會(huì )銷(xiāo)),形成從行程設計、接團、破冰、導入、助燃、簽單、繳費、銀行開(kāi)戶(hù)、公司訪(fǎng)問(wèn)的銷(xiāo)售閉環(huán),年均舉辦4-6場(chǎng),場(chǎng)均保費三百萬(wàn)+。
〖他是企業(yè)人才的“千里馬”,成功為企業(yè)年均引入200多名優(yōu)秀人才〗
01-源頭“輸入優(yōu)秀人才”:曾服務(wù)過(guò)香港友邦、英國保誠、安盛保險等家企業(yè),其中曾為香港友邦開(kāi)展了16期【高端人才招募沙龍】,場(chǎng)均現場(chǎng)簽約率超65%,累計為企業(yè)增員超百名優(yōu)秀人才
02-賦能“技能升級”:曾為企業(yè)內部員工開(kāi)展《MDRT特訓營(yíng)》,僅用120天,助力學(xué)員在MDRT百萬(wàn)圓桌比率提高達76.9%。后建立【新人賦能、伙伴賦能、領(lǐng)袖賦能、導師賦能】四大培訓體系,并為MVP營(yíng)業(yè)部進(jìn)行賦能,助力MVP營(yíng)業(yè)部在疫情期間超過(guò)線(xiàn)上活動(dòng)出席率82%。
部分授課經(jīng)驗(線(xiàn)上+線(xiàn)下):
線(xiàn)下部分經(jīng)典授課案例
企業(yè)名稱(chēng)
課題名稱(chēng)
返聘期數
友邦保險
《保險新人訓練營(yíng)》
《打造保險精英團隊》
《壽險銷(xiāo)售的全攻略》
160+期
保誠保險(英國)
《保險客戶(hù)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售技巧》
《保險銷(xiāo)售技能提升實(shí)戰訓練營(yíng)》
15+期
安盛保險
《高效保險銷(xiāo)售力的修煉》
《一年頂十年——保險新人速成特訓營(yíng)》
6+期
宏利保險
《保險專(zhuān)業(yè)化銷(xiāo)售流程》
《壽險銷(xiāo)售的標準化全流程》
10+期
線(xiàn)上部分經(jīng)典授課案例
友邦保險
《保險新人訓練營(yíng)》
《顧問(wèn)式壽險精英特訓營(yíng)》
5+期
安盛保險
《顧問(wèn)式壽險精英特訓營(yíng)》
3+期
……
……
……
主講課程:
《升維戰法——全保理財方法論》
《一年頂十年——保險新人速成特訓營(yíng)》
《九步成單——壽險銷(xiāo)售的標準化全流程》
《萬(wàn)能工具箱——顧問(wèn)式壽險精英特訓營(yíng)》
《職場(chǎng)有毒,事業(yè)有道——淺談職場(chǎng)方法論》(增員創(chuàng )說(shuō)會(huì ))
《房住不炒房主不“保”——解密樓市財富密碼》(產(chǎn)說(shuō)會(huì ))
《時(shí)代選擇了你,你會(huì )選擇時(shí)代嗎?——疫情后的保險大時(shí)代》(創(chuàng )說(shuō)會(huì ))
部分客戶(hù)評價(jià):
《九步成單》是保險業(yè)非常棒的實(shí)戰銷(xiāo)售訓練體系,是一套學(xué)之即用,用之有效的保險銷(xiāo)售方法論,是一套能切實(shí)幫助保險代理人突破銷(xiāo)售瓶頸的戰法,是反復經(jīng)過(guò)實(shí)戰檢驗的成熟思維結構與高效落地工具。
——友邦保險 Lia Tusi總監
作為一個(gè)新人,這樣的銷(xiāo)售培訓真的非常的有啟發(fā)性和引導性。讓我知道見(jiàn)客戶(hù)不僅是單純的見(jiàn),還要見(jiàn)后讓客戶(hù)給以承諾。聊天,也要有方式方法,更多的是傾聽(tīng)和提問(wèn),通過(guò)更有效的提問(wèn)來(lái)達到深挖客戶(hù)需求,引導客戶(hù)簽單,希望還有機會(huì )再次聽(tīng)老師講課。
——太平洋保險 林學(xué)員
感謝杜老師辛苦分享,今天一天,讓我受益匪淺我,深刻的反省自己的銷(xiāo)售的誤區,一直在表達自己的訴求,沒(méi)有做到做一個(gè)好的傾聽(tīng)者,今天才知道原來(lái)做一個(gè)好的銷(xiāo)售是需要一個(gè)有思維有邏輯的架構而成今天學(xué)習到客戶(hù)的五大決策,非常感謝棒。
——保誠保險 王學(xué)員
今天聽(tīng)了杜老師的分享讓我學(xué)到了很多專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ),老師今天讓我們上臺分享演講,怎么去成為專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售人員,讓客戶(hù)說(shuō)的爽,我們學(xué)會(huì )傾聽(tīng)者,是非常重要的一個(gè)問(wèn)題。希望我可以學(xué)之已用,非常感謝我們團隊請了這么棒的導師。
——宏利保險 江主管
今天杜老師的分享真的是拆掉我思維的墻重新建立一個(gè)對于保險銷(xiāo)售的一個(gè)新的思維模式,全新的知識點(diǎn)跳進(jìn)我大腦的時(shí)候,就好像把之前成功的或是失敗的案例都全部重新串聯(lián)起來(lái),全部都清晰展現在眼前。除了學(xué)習到很多系統的銷(xiāo)售知識以外,也讓我更加肯定選擇做保險是正確的選擇,銷(xiāo)售真的太鍛煉一個(gè)人了,銷(xiāo)售也是博大精深,很多無(wú)形的功力需要去不斷去練習,很感激杜老師無(wú)私的干貨,這是我聽(tīng)過(guò)最精彩的一次保險銷(xiāo)售課程,銷(xiāo)售是門(mén)大學(xué)問(wèn)包,道阻且長(cháng),繼續修煉內功心法,有朝一日練成無(wú)形劍。
——永明保險 劉主管
杜老師的課由報名開(kāi)始就一直期待著(zhù),不得不佩服,高人的思維就是高人一等,。一天的課程下來(lái),又讓我刷新了一個(gè)新高度,大有腦洞大開(kāi)、豁然開(kāi)朗之感。對于其中【漏斗式提問(wèn)】這套武功秘笈,簡(jiǎn)直就像一個(gè)寶藏,幫助我解決了很多之前不會(huì )的問(wèn)題,特別感謝。
——中國人壽 王主管
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課程主要內容: 一、馮氏企業(yè)財富理論 干得好不如賣(mài)的好,要想賣(mài)得好,須要干得好 二、企業(yè)管理之道 • 商業(yè)模式----戰略的戰略 • 戰略----定方向 • 人力---選對人、用好人、留住人 • 財務(wù)—找到錢(qián)、花好錢(qián)、管好錢(qián)、分好錢(qián) • 企業(yè)文化 &bull..