在我國經(jīng)濟迅速發(fā)展的大環(huán)境下，漸漸富裕起來(lái)的人們對生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高，不僅希望有房住，而且要住的舒服，消費者的心理在不斷變化，對地產(chǎn)產(chǎn)品的要求在不斷提高。

    而作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是商人，商人就要追求利潤，那就必須要研究消費者的需求，進(jìn)而生產(chǎn)出消費者喜歡的產(chǎn)品。一個(gè)規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著(zhù)一個(gè)項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個(gè)房地產(chǎn)項目規劃設計方案？評價(jià)分析一個(gè)規劃設計方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？房地產(chǎn)項目規劃設計管理部門(mén)在設計開(kāi)展的過(guò)程中應注意把控哪些內容？

    一、規劃設計必須以人為本，以住戶(hù)的生活舒適方便為本

    這應該是最高原則。消費者購買(mǎi)產(chǎn)品是要使用的，購買(mǎi)住房是要居住生活的，業(yè)主花幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)買(mǎi)一套住房，你必須對住戶(hù)負責。許多房地產(chǎn)項目規劃設計在簡(jiǎn)單潦草倉促完成的同時(shí)，給住戶(hù)留下的是長(cháng)期的隱患。如小區內人車(chē)混行，不僅小區居民安全存在隱患，也影響了小區內部環(huán)境及品質(zhì)。“規劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細節留下麻煩，住戶(hù)會(huì )抱怨一輩子。而這些細節偏偏又都是硬傷，很難通過(guò)改造和物業(yè)管理來(lái)改善，這種細節就顯示出設計師有沒(méi)有從用戶(hù)的方便舒適角度考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌。

    二、設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西

    一般來(lái)說(shuō)：“一個(gè)項目成敗的70％在于前期策劃。”這個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標消費群定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷(xiāo)概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在房地產(chǎn)項目規劃設計方案里體現出來(lái)。開(kāi)發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在房地產(chǎn)項目規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

    設計之前進(jìn)行足夠的市場(chǎng)調研工作，從而確定項目定位，這是一個(gè)項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就很難做出適合市場(chǎng)的方案。如定位是中小戶(hù)型的白領(lǐng)社區，價(jià)位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀(guān)設計，作出幾千上萬(wàn)平方米的中庭，在里面布置什么大量的水系，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻，完全按頂級豪宅的標準進(jìn)行景觀(guān)設計！我們粗略計算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬(wàn)元！誰(shuí)來(lái)承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的情形。

    三、規劃設計應該充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便

    現在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤(pán)項目成敗的一個(gè)重要方面，“買(mǎi)不買(mǎi)房看環(huán)境，掏不掏錢(qián)看戶(hù)型，滿(mǎn)不滿(mǎn)意看管理。”好的物業(yè)管理是可以讓業(yè)主的物業(yè)升值的，會(huì )影響業(yè)主對住宅開(kāi)發(fā)商的口碑，進(jìn)而會(huì )影響其他買(mǎi)房人的選擇。很多設計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現在策劃項目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問(wèn)題。如出入口的設置，小區物業(yè)辦公室位置的選擇，小區安保系統的設置與管理，小區智能化系統的設計與管理等等。

    四、設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營(yíng)銷(xiāo)的方便

    營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)項目規劃設計上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣(mài)點(diǎn)，一個(gè)是賣(mài)相。

    賣(mài)點(diǎn)要實(shí)在，如最大的賣(mài)點(diǎn)是戶(hù)型設計，所有的戶(hù)型都必須精心推銷(xiāo)，戶(hù)型面積必須趨向于實(shí)用化，講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善，功能分區必須明顯，設計觀(guān)念根據人們的現實(shí)需求進(jìn)行變革，力求環(huán)境景觀(guān)園林設計有些出彩的新意。

    “先做賣(mài)相”的觀(guān)點(diǎn)，重視兩點(diǎn)一線(xiàn)（售樓處、樣板間以及二者之間的道路景觀(guān)）的設計，同時(shí)如果項目開(kāi)盤(pán)時(shí)完成一個(gè)漂亮的小區大門(mén)、一條主軸景觀(guān)商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì )所（兼做售樓中心）等，都會(huì )對項目的銷(xiāo)售起到積極的作用。開(kāi)發(fā)商只有完成銷(xiāo)售才能實(shí)現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。

    五、劃設計除了遵循專(zhuān)業(yè)規范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應盡量考慮中國傳統建筑景觀(guān)學(xué)說(shuō)的基本禁忌

    一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規定死的，只能在這些前提下做房地產(chǎn)項目規劃設計。但傳統建筑景觀(guān)學(xué)說(shuō)，很多設計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外，在樓盤(pán)規劃和戶(hù)型設計方面，關(guān)于路沖、角沖、門(mén)沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。（聲明：這并不是鼓勵迷信，而是迎合部分消費者的心理，其實(shí)建筑風(fēng)水學(xué)在很大程度上是有他的科學(xué)道理的）

    六、發(fā)展商與建筑師的關(guān)系

    在市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下，發(fā)展商面對的是使用者市場(chǎng)，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)，建筑師自然要迎合開(kāi)發(fā)商的口味。建筑師是開(kāi)發(fā)商的設計顧問(wèn)，在均衡開(kāi)發(fā)項目與社會(huì )、經(jīng)濟、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開(kāi)發(fā)商定位平衡點(diǎn)；開(kāi)發(fā)商也是建筑師市場(chǎng)顧問(wèn)，在提供精確的市場(chǎng)化對建筑設計的要求后，使建筑師的創(chuàng )作最終切合使用者需求的脈搏。

    七、選好建筑師的技巧

    建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現。發(fā)展商以贏(yíng)利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷(xiāo)售及經(jīng)濟利益的實(shí)現。因此，從一開(kāi)始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢(qián)重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人——設計團隊及主設計師（業(yè)績(jì)、經(jīng)驗、最好當面交談）。

    八、發(fā)展商與建筑師的交流

    發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴(lài)的基礎上著(zhù)重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建筑師必須有組織協(xié)調能力，并在設計過(guò)程中記錄下所有重要的談話(huà)內容、方能明確發(fā)展商的觀(guān)點(diǎn)和意圖；開(kāi)發(fā)商應當給予相應寬松的創(chuàng )作環(huán)境，應尊重設計的專(zhuān)業(yè)性，不要盲目加以意見(jiàn)，左右設計師。

    前期工作是創(chuàng )作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設計成功與否，也關(guān)系到項目建設的是否順利。因此，設計的前期階段，建筑師應主動(dòng)和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思，從專(zhuān)業(yè)技術(shù)的角度給予轉化和升華。

    建筑師還必須協(xié)調和和統領(lǐng)各個(gè)工種的關(guān)系，加強相互的溝通和協(xié)調，使建筑設計在建設工程中不斷完善和落實(shí)。為減少建成與原設計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個(gè)建筑師綜合能力的體現。

    限時(shí)間、趕進(jìn)度的設計難出精品；發(fā)展商缺乏審美觀(guān)難出精品；建筑師缺乏對市場(chǎng)認識和了解，難出精品；發(fā)展商對建筑高度干預太多，難出精品。

    九、策劃師與建筑師

    在過(guò)去是兩點(diǎn)成一線(xiàn)，發(fā)展商直接找會(huì )畫(huà)圖紙的設計院，一拍即合，一合就畫(huà)，畫(huà)出來(lái)就施工，然后賣(mài)樓，買(mǎi)不動(dòng)請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。

    現在應該是發(fā)展商、策劃師、建筑師三點(diǎn)成一線(xiàn)的時(shí)候了，成功的建筑師必須了解民眾、樓盤(pán)潛在客戶(hù)的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場(chǎng)的需求，同時(shí)對于政府管理機構的管理思路非常清楚，能主動(dòng)處理雙方的關(guān)系。策劃師有比建筑師更多的時(shí)間、更多的機會(huì )去接觸、了解民眾、市場(chǎng)、購房者的心理?；蛘哒f(shuō)，了解民眾是策劃師的一種職業(yè)要求。策劃師要了解民眾購房心態(tài)上、在了解房屋市場(chǎng)的有效需求上，為建筑師提供說(shuō)法，不至于讓不明白市場(chǎng)需求的建筑師設計出的房屋，就象舞臺上走來(lái)走去的模特而遠離民眾。

    作為開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項目規劃設計管理人員應重視對市場(chǎng)的研究，重視與設計師的交流，要有全局觀(guān)念，做好開(kāi)發(fā)商與設計師、開(kāi)發(fā)商與消費者（業(yè)主）之間思想溝通的橋梁，把控產(chǎn)品的品質(zhì)，滿(mǎn)足使用者的需求的同時(shí)也實(shí)現開(kāi)發(fā)商的盈利目的。

    與其他重復性運行或操作的工作不同，項目管理具有一次性、獨特性、目標的確定性、活動(dòng)的整體性、組織的臨時(shí)性和開(kāi)放性、成果的不可挽回性等屬性，因此，要確保項目的成功，獲得讓所有項目相關(guān)者滿(mǎn)意的效果，項目經(jīng)理除了需要清晰地把握項目流程外，更要具備優(yōu)秀的信息管理、溝通管理、沖突管理、風(fēng)險管理、質(zhì)量管理和集成管理等能力。