房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

    時(shí)間：2011-11-10

房地產(chǎn)行業(yè)分析報告
摘要：為了求得長(cháng)期的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定和運用與外部環(huán)境和自身條件相適應的戰略。本文針對我國房地產(chǎn)企業(yè)戰略環(huán)境分析以透析我國房地產(chǎn)當前現狀；對我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展戰略環(huán)境分析，將環(huán)境分為宏觀(guān)環(huán)境，和企業(yè)內部環(huán)境二個(gè)層次，以房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)頭者——萬(wàn)科作為對象，進(jìn)行研究分析。
關(guān)鍵詞：戰略管理，戰略分析，房地產(chǎn)，分析報告；
一，我國房地產(chǎn)業(yè)當前現狀
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，管理和服務(wù)的行業(yè)。它是一門(mén)綜合性比較強的行業(yè)，其中涉及多個(gè)行業(yè)部門(mén)，對于國家的經(jīng)濟建設有著(zhù)舉足輕重的作用。一方面，房地產(chǎn)是土地建筑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)部門(mén)，同時(shí)從事土地開(kāi)發(fā)和房屋建設，具有第二產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)又從事房地產(chǎn)產(chǎn)權交易，以及提供咨詢(xún)，設計等等，具有第三產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)。這幾年來(lái)最為牽動(dòng)著(zhù)國民心神的莫過(guò)于房地產(chǎn)了，過(guò)去幾年每天都可以看見(jiàn)房地產(chǎn)的飆漲，住房的價(jià)格像南寧、北海、桂林等城市商品房的均價(jià)，五年間每平米漲了1000塊左右，很多地方甚至是翻倍的漲。而這些給老百姓帶來(lái)了更大的經(jīng)濟負擔，給社會(huì )造成了不穩定。整頓規范房地產(chǎn)交易秩序,對于維護消費者合法權益，穩定住房?jì)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，具有十分重要的意義。

二，外部環(huán)境分析
外部環(huán)境包括宏觀(guān)環(huán)境和區域環(huán)境，是相對企業(yè)內部環(huán)境而言的。
1，宏觀(guān)環(huán)境信息收集
我國房地產(chǎn)企業(yè)所面對的宏觀(guān)環(huán)境是大體相同的，應該注重他的時(shí)效性。本文以2005年前兩個(gè)季度的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)環(huán)境為例進(jìn)行信息收集和分析，主要目的是展現房地信息收集和分析的過(guò)程以及應該關(guān)注的內容。
（一）全國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢。
（1）房地產(chǎn)的位置
1、土地的壟斷性：土地作為財政收入的主要來(lái)源，因其特性，國家每年按計劃供應城市可開(kāi)發(fā)土地，在糧食、金融、房產(chǎn)這三者間做出決策。供應的土地越來(lái)越少，導致土地價(jià)格上漲，而最近幾年開(kāi)發(fā)的土地多是以前開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購、合并等方式獲得了土地開(kāi)發(fā)權力的，在新舊土地價(jià)格的差別下，新供應（通過(guò)召拍掛方式）的土地開(kāi)發(fā)利潤底，但是價(jià)格卻高漲，存量土地成本底，這樣行業(yè)的不規范性使房地產(chǎn)成了典型的爆利行業(yè)。
2、房地產(chǎn)在金融中的地位性：銀行的貸款通過(guò)住房、門(mén)面、土地等不動(dòng)產(chǎn)做抵押擔保已成了一個(gè)基本常識，房地產(chǎn)成了個(gè)人、企業(yè)的黃金儲備，如果房?jì)r(jià)降，受損的是中國的金融體系。房地產(chǎn)是一個(gè)資源密集性產(chǎn)業(yè)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟GDP持續穩定的增長(cháng)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也會(huì )持續穩定的增長(cháng)。
3、存量房的增值性：一季度上海的供應量和銷(xiāo)售量是1.5：1，銷(xiāo)售量比去年同量減少，但是價(jià)格卻與去年同期相比上升了3.5%，這有一點(diǎn)不合乎市場(chǎng)邏輯，但是正是由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的持續穩定增長(cháng)，使開(kāi)發(fā)商愿意存量而不愿降價(jià)銷(xiāo)售。

（二）城市房地產(chǎn)的重組、開(kāi)發(fā)與變機
　　城市里的房地產(chǎn)開(kāi)始重組，在中國大陸可以運用土地國有這一原則來(lái)進(jìn)行城市土地改造和土地開(kāi)發(fā)。上海新開(kāi)發(fā)了浦東，完善了各種配套設施、市場(chǎng)功能很全，所以大家愿意搬到一個(gè)新環(huán)境里面去。政府把騰空出來(lái)的市區的舊房子改造成新天地。我們國家這種機會(huì )到處都是。房地產(chǎn)重組創(chuàng )造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機，也產(chǎn)生了很多購買(mǎi)的機會(huì )。
　　1、應變和善變。我們中國人掌握變機的能力、甚至于領(lǐng)導變機的能力都是超強的。我們中國人在美國的社會(huì )里一樣可以生存，過(guò)去做餐館、做洗衣店的是老華僑；我們的新華僑已滲入到美國高科技產(chǎn)業(yè)里面。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰(shuí)能在許多領(lǐng)域進(jìn)行新的修改、修正、變動(dòng)，領(lǐng)導市場(chǎng)潮流、創(chuàng )造人類(lèi)所需要的新產(chǎn)品，那么誰(shuí)的產(chǎn)品就備受歡迎。
2、找變求發(fā)展。公共設施在變，也帶動(dòng)我們周?chē)康禺a(chǎn)產(chǎn)生變動(dòng)。這是一個(gè)變動(dòng)的時(shí)代，唯一的不變就是經(jīng)常變動(dòng)?，F在談辦公，一定是在浦東。原因就是浦東推出來(lái)的全部是最新的不動(dòng)產(chǎn)，使很多世界上前500強的企業(yè)都進(jìn)入浦東，于是這種集結改應就更增強了整個(gè)區域的發(fā)展。
3、再開(kāi)發(fā)階段。過(guò)去我們大家都只注意到住宅和一般的辦公室，但是實(shí)際上營(yíng)運型的不動(dòng)產(chǎn)擁有一個(gè)很廣闊的需求面的開(kāi)發(fā)空間。做一個(gè)營(yíng)運型的不動(dòng)產(chǎn)或者要做一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)的時(shí)候，面對的消費者是完全不一樣的。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。因為，人口結構不同，人口的數量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。不能用同樣的方式去放在不同的市場(chǎng)上來(lái)行銷(xiāo)，應該根據這個(gè)市場(chǎng)的特性來(lái)做好行銷(xiāo)規劃、廣告以及整個(gè)產(chǎn)品設計、設備的選擇，在一個(gè)相對穩定階段的基礎上再開(kāi)發(fā)就是我們目前的機會(huì )。重新開(kāi)發(fā)這些東西，這就回到了地區性商業(yè)設施及市場(chǎng)需求，這就又給我們很多的新機會(huì )。
4、 房?jì)r(jià)居高不下的原因：受?chē)?ldquo;增加供給”的調控政策影響，2007年上半年土地供應面積和房屋竣工面積同比增速較快，但全國及主要城市的房?jì)r(jià)卻居高不下，甚至越調越高，政府調控房?jì)r(jià)的目的短期并無(wú)成效。
究其原因，有必要對房地產(chǎn)行業(yè)五方主體進(jìn)行經(jīng)濟分析?！》康禺a(chǎn)行業(yè)涉及多方利益關(guān)系，包括國務(wù)院、建設部、人民銀行、地方政府、商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、勘測單位、施工單位、設計單位、監理單位、消費者、投機者。 為了便于比較，以求大同、存小異為原則，我們將這些利益集團劃分為中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、消費者和投機者五個(gè)主體，對其進(jìn)行收益和風(fēng)險分析。
綜上所述，房地產(chǎn)商有足夠的利潤空間，但這并不給購買(mǎi)者很大的有力條件侃價(jià)，也正因為此買(mǎi)方在購買(mǎi)房子時(shí)是比較被動(dòng)的，可以說(shuō)有選擇權卻也是不得不接受市場(chǎng)的狀況以及現實(shí)。買(mǎi)者議價(jià)空間小，侃價(jià)能力弱，不會(huì )對房地產(chǎn)商的盈利產(chǎn)生較大影響。
（二）政治法律環(huán)境
面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來(lái)限制他的價(jià)格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的沖擊。具體如下：
1、限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的貸款管理。對項目資本金（所有者權益）比例達不到 35% 或未取得土地使用權證書(shū)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門(mén)、建設主管部門(mén)查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源，規范了房地產(chǎn)行業(yè)。
2、規范土地儲備管理。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購土地評估價(jià)值的 70% ，貸款期限最長(cháng)不得超過(guò) 2 年。如2006年8月1日招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規范、協(xié)議出讓國有土地使用權規范。
3、加強住房消費貸款管理。商業(yè)銀行應重點(diǎn)支持借款人購買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20% ；對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30% ；對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套 ( 含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 [FS:PAGE]40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費者購買(mǎi)房屋的成本。
4、切實(shí)調整住房供應結構。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。加快城鎮廉租住房制度建設，規范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。如2006年7月5日國家關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮廉租住房保障資金的通知。
5、進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設全過(guò)程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房?jì)r(jià)行為。如2006年7月6日國家關(guān)于進(jìn)一步整頓規范房地產(chǎn)交易秩序的通知。
具體的政策和法律都包含在這六條中。而這些政策，法律的制定都切中在房地產(chǎn)業(yè)要點(diǎn)上。對資金，土地來(lái)源，購房者三方面進(jìn)行控制，從根本上解決問(wèn)題。今年由于房地產(chǎn)政策的實(shí)施，廣州，深圳，上海，北京等城市的房?jì)r(jià)都出現了價(jià)格下降的趨勢。而老百姓對于這些情況都持著(zhù)等待的態(tài)度，希望著(zhù)房?jì)r(jià)的繼續下降。而購房者的這種態(tài)度必然導致了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源短缺，資金成本增加所以會(huì )保持一定的速度降價(jià)。這就是政府政策，房地產(chǎn)商，購房者之間的博弈過(guò)程。
（三）經(jīng)濟環(huán)境
經(jīng)濟環(huán)境主要包括宏觀(guān)，微觀(guān)環(huán)境兩個(gè)方面。從我國來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和宏觀(guān)經(jīng)濟依然保持著(zhù)較為密切的相關(guān)性，國內房地產(chǎn)的周期與GDP 增長(cháng)有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀(guān)環(huán)境還是微觀(guān)環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個(gè)對于經(jīng)濟政策敏感的行業(yè)都會(huì )造成很大的影響。國家的經(jīng)濟環(huán)境變化如下：
1、國民生產(chǎn)總值持續高速增長(cháng)。這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進(jìn)供給的增加。中國連續五年來(lái)GDP超過(guò)10%，2007年GDP為11.4%。連續這么多年的經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。同時(shí)導致了居民手中貨幣的增加，面對著(zhù)資金的流向問(wèn)題，不少人選擇了購買(mǎi)樓房。所以在過(guò)去的十年內，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房?jì)r(jià)飛速上漲。

2、提高存款準備金。在去年一年中，中央銀行存款儲備持續提高，在2008年3月25日達到了15.5%，根據預算本次央行將凍結約2000億元資金。這一提高將會(huì )進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源，造成“銀根”緊縮。不過(guò)，這些主要是針對股市的，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，只是一種牽連。同時(shí)，由于現在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過(guò)去。
3、存款加息。去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息最終將加速行業(yè)內企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來(lái)更多擴張機會(huì )，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。加息無(wú)疑將加大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，但對房?jì)r(jià)影響不大。加息無(wú)疑會(huì )加大開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。自從央行提高貸款門(mén)檻，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)對銀行的依賴(lài)越來(lái)越小，貸款比例越來(lái)越小，通過(guò)自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來(lái)越大，加息對房?jì)r(jià)的影響應該不大，因為影響房?jì)r(jià)的要素是市場(chǎng)供求關(guān)系。
5、股市影響。另外，值得大家注意的是，其實(shí)股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，隨著(zhù)這幾年的中國經(jīng)濟的高速增長(cháng)，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。隨著(zhù)去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢(qián)迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，國內的調整股市的政策，經(jīng)濟規定都相應的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
（四）社會(huì )與文化要素
每一個(gè)國家的社會(huì )情況與國家文化對于企業(yè)的影響不盡相同。作為中國，有著(zhù)很明顯的區別于其他國家的社會(huì )與文化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，社會(huì )和文化的影響也是很大的。
1、人口因素。中國七八十年代生育高峰時(shí)出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于計劃生育初期出生的那一代人，現在也是住房消費人群。而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會(huì )很大。這些客觀(guān)原因使得外界普遍對近期房?jì)r(jià)下降不報大的希望。短期內房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì )非常興盛。
2、社會(huì )城市化。中國的經(jīng)濟發(fā)展迅速，而中國舊有的農村人口密集將會(huì )逐漸向城市轉移。2005年，中國城市化率達到42.99%。目前，中國城市化的目標已經(jīng)確定，即到2050年之前，使城市化率從2005年的42.99%提高到70%左右，這就意味著(zhù)，城市化率平均每年約增加近一個(gè)百分點(diǎn)，每年約有1200萬(wàn)人從鄉村轉移到城市。而這些城市人口的增加必然會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展.
（五）科技要素
相對于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對于投資，營(yíng)銷(xiāo)方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng )新具有了很大的改變。
1、融資創(chuàng )新。相對于之前的房地產(chǎn)投資，現在房地產(chǎn)投資面臨著(zhù)更多的問(wèn)題。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，問(wèn)題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)也有著(zhù)自己的創(chuàng )新融資方法。去年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統計結果顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預付款占38％（后者的80％也源于銀行貸款），在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢(qián)袋之際，廣大中小開(kāi)發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預付款，最后是公司上市。
2、銷(xiāo)售創(chuàng )新。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)去年以及今年的政府宏觀(guān)調節，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著(zhù)越來(lái)越艱難的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據自己的銷(xiāo)售特色，合理的選擇了適合于自己的銷(xiāo)售方法。
首先是體驗式營(yíng)銷(xiāo)，使購房者在選購住房時(shí)接受的服務(wù)是有專(zhuān)門(mén)針對的。他們在售房中心感受到的是家的感覺(jué)。其次是全程式營(yíng)銷(xiāo)，從選擇建房地址時(shí)開(kāi)始就建立自己的營(yíng)銷(xiāo)方案，在建造，出售的整個(gè)過(guò)程中貫徹營(yíng)銷(xiāo)方法。
二、企業(yè)內部環(huán)境分析與比較
通過(guò)一個(gè)企業(yè)具體的情況我們可以確定對企業(yè)外部環(huán)境的機會(huì )和威脅起重要影響的因素, 以及對企業(yè)內部?jì)?yōu)勢和弱點(diǎn)起重要影響作用的因素, 接下來(lái)以一個(gè)企業(yè)建造SWOT 矩陣, 目的是幫助管理者制定如下四類(lèi)戰略: SO 戰略、WO 戰略、ST 戰略、WT 戰略。需要指出的是, SWOT 矩陣分析并不是要企業(yè)去選擇四種戰略中的哪一種戰略, 而是為企業(yè)制定合理的戰略目標提供考慮周到的綜合性的依據
1、SWOT分析
我們將以萬(wàn)科為例，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行SWOT分析和EFE、IFE矩陣分析。
SWOT分析 優(yōu)勢—S
1、區域和客戶(hù)定位明確
2、充足的土地儲備
3、極高的品牌知名度和滿(mǎn)意度, 客戶(hù)對公司品牌忠誠度較高
4、推行全裝修房 劣勢—W
1、施工隊的素質(zhì)不高
2、管理邊界問(wèn)題, 內部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗證
3、公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁
機會(huì )—O
1、政府重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房
2、我國國民經(jīng)濟平穩快速發(fā)展
3、股市下撤熱錢(qián)投入房地產(chǎn)行業(yè)
4、消費者需求不飽和
5、每年城市人口增加
6、房地產(chǎn)重組 SO戰略：
1、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰略（S1、O1、O2、O3、O4、O5）
2、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰略：運用有效的營(yíng)銷(xiāo)策略開(kāi)發(fā)市場(chǎng)（S2、O1、O5、O6） WO戰略：
1、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰略（W3、O6）

威脅—T
1、央行存款儲備提高，資金來(lái)源收緊
2、銀行存款加息
3、可規劃土地減少
4、政府積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和租賃市場(chǎng) ST戰略：
1、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰略（S1、S3、T1、T2、T3）
2、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰略（S2、T4）
WT戰略：
1、應變與善變地貫徹政府政策（W1、T1、T2）
2、提高土地利用率（W3、T3.）
3、循循善誘出良好的行業(yè)態(tài)勢（W3、T4）


2、EFE分析
萬(wàn)科的外部因素評價(jià)（EFE）矩陣
關(guān)鍵外部因素 權重 評分 加權分數
機會(huì )
1. 我國國民經(jīng)濟的平穩快速增長(cháng) 0.1 3 0.3
2. 政府對房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)行長(cháng)期宏觀(guān)調控，稅收、信貸、土地政策等措施開(kāi)始正式實(shí)施 0.08 3 0.24
3. 股市下撤熱錢(qián)投入房地產(chǎn)行業(yè) 0.1 1 0.1
4. WTO給我國房地產(chǎn)金融帶來(lái)發(fā)展新機遇將會(huì )擴大房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求 0.08 4 0.32
5. 居民的需求旺盛 0.2 4 0.8
機會(huì )加權分數 1.76
威脅
1. 央行存款儲備提高，資金來(lái)源收緊 0.1 3 0.3
2. 銀行存款加息 0.08 2 0.16
3. 可規劃土地減少 0.2 4 0.8
4. 政府積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和租賃市場(chǎng) 0.06 2 0.12
威脅加權分數 1.38
總計 1.00 3.14

3、IFE分析
萬(wàn)科的內部因素評價(jià)（IFE）矩陣
關(guān)鍵內部因素 權重 評分 加權分數
優(yōu)勢
1. 進(jìn)行“3+X”的區域擴張戰略，產(chǎn)品主要針對中產(chǎn)階級，走中檔路線(xiàn) 0.15 4 0.6
2. 工業(yè)化建設住房 0.03 3 0.09
3. 推行全裝修房 0.027 3 0.081
4. 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強勢品牌進(jìn)行資源整合 0.05 3 0.15
5. 用強勢品牌來(lái)整合上下游資源，走專(zhuān)業(yè)化之路 0.05 3 0.15
6. 專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力 0.08 3 0.24
7. 區域和客戶(hù)定位明確 0.1 4 0.4
8. 極高的品牌知名度和滿(mǎn)意度, 客戶(hù)對公司品牌忠誠度較高 0.1 4 0.4
9. 市場(chǎng)占有率居全國第一位 0.06 4 0.24
10. 充足的土地儲備 0.05 3 0.15
11. 注意風(fēng)險控制，負債水平合理，融資渠道多元化 0.036 3 0.108
12. 對政策具有前瞻性、充分真確的解讀能力和應變能力 0.031 3 0.093
13.強大的成本控制能力 0.04 3 0.12
優(yōu)勢加權分數 2.822
劣勢
1. 施工隊的素質(zhì)不高 0.08 1 0.08
2. 管理邊界問(wèn)題, 內部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗證 0.06 2 0.12
3. 公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁 0.056 2 0.112
劣勢加權分數 0.312
總計 1.0 3.134
注：1、評分的含義如下：1=重要劣勢，2=次要劣勢，3=次要優(yōu)勢，4=重要優(yōu)勢
4、存在的問(wèn)題
　?。ㄒ唬橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)案找一個(gè)市場(chǎng)的盲目導向式投資模式
　　如何為一個(gè)市場(chǎng)去找一個(gè)開(kāi)發(fā)案呢？通過(guò)對每一個(gè)標的地段、交通、位置、出入狀況，它的人口結構、消費水平、教育水平的評估。這就是說(shuō)，如果你為一個(gè)市場(chǎng)去找開(kāi)發(fā)案，風(fēng)險度降低很多。
　 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理不成熟
　　1、管理水平不高。我們目前很多管理，進(jìn)去要登記，要拿身份證。雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問(wèn)題。那么，這些東西還有改善的空間。用管理住宅的方式來(lái)管理商業(yè)更是不及格。
　　2、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路有誤。過(guò)去我們的開(kāi)發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。這往往會(huì )給開(kāi)發(fā)案帶來(lái)危機甚至成為爛尾樓，造成了很多的浪費和出現很多糾紛。正確的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思想應該是先找市場(chǎng)，后找地塊。
（三）、如何用國際專(zhuān)業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng )造，完成開(kāi)發(fā)案增值的極大化
　　運用國際的公司來(lái)做整個(gè)的資源轉嫁，在初期可以學(xué)習別人的經(jīng)驗，把它學(xué)來(lái)以后，再創(chuàng )造屬于我們自己的一個(gè)操作模式，這樣就能把國家整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理的水平帶上去。
　　專(zhuān)業(yè)公司是實(shí)現巨大增值利益及完成全套開(kāi)發(fā)案不可缺少的技術(shù)基礎、資源與保證。很多人把專(zhuān)業(yè)公司當成成本，當成費用支出；其實(shí)要把專(zhuān)業(yè)公司當成賺錢(qián)的保證，是你賺錢(qián)的一種手段和利器。組成完整的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)團隊，以確保開(kāi)發(fā)案的成功及實(shí)現巨大增值利益。這是指在做大型的開(kāi)發(fā)案的時(shí)候，做小型開(kāi)發(fā)案不必運用那么多的專(zhuān)業(yè)公司，用一、二家的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)操作就可以了。
（四）、我們沒(méi)有對國家的政策進(jìn)行很好的，隨著(zhù)近來(lái)，國家對民生問(wèn)題的關(guān)注，使國家對于人民的吃住行等問(wèn)題進(jìn)行高度的關(guān)注。如果不能很好的研究國家的發(fā)展戰略以及政策，那么企業(yè)的發(fā)展就會(huì )受到很大的阻礙。

三、結論
在中國，還沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)這樣受?chē)艺叩挠绊懭绱酥?，也沒(méi)有
一個(gè)行業(yè)在短短20年的時(shí)間內，政策變化調整的幅度如此之大，如此之頻繁，新一輪政策的實(shí)施一次次地帶來(lái)全新的競爭格局，房地產(chǎn)企業(yè)洗牌重組一次次地如火如荼。房地產(chǎn)業(yè)不僅成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，還是事關(guān)國計民生的基礎性產(chǎn)業(yè)。