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              2014年房地產(chǎn)業(yè)稅收專(zhuān)項檢查工作方案解析
              

              
	
              
		
              課程編號：13587   課程人氣：1591
              
	
              
	
              
		
              課程價(jià)格：￥2880  課程時(shí)長(cháng)：2天
              
	
              
	
	

              

              
	
              
		
              行業(yè)類(lèi)別：房地產(chǎn) 
		 
		專(zhuān)業(yè)類(lèi)別：稅務(wù)籌劃 
		
              
		
              授課講師：陳萍生
              

              
課程安排：

              
	      
	
	2014.6.14
	鄭州
	
	

	

              

              


              


              


              





              


              

              

              

              

                

              • 課程說(shuō)明
                • 

              • 講師介紹
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【培訓對象】

              
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、主管財務(wù)工作人員和成本部及稅務(wù)、會(huì )計事務(wù)所等人員。


              
【培訓收益】

              
稅務(wù)機關(guān)如何加大查處力度，從哪些方面進(jìn)行檢查，哪些是房地產(chǎn)企業(yè)稅收核算的風(fēng)險環(huán)節？幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解存在的這些涉稅風(fēng)險問(wèn)題及相關(guān)的政策規定。


              

              一：營(yíng)業(yè)稅
              
              1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
              
⑴ 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費用是否未按規定入賬，少計收入9個(gè)方面問(wèn)題。
              
⑵ 開(kāi)發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長(cháng)期不結轉收入。
              
⑶ 按分期收款合同約定的時(shí)間應收取而未收到的銷(xiāo)售款是否及時(shí)申報納稅。
              
⑷ 采取委托銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，是否不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機構收取并開(kāi)具發(fā)票或收據，開(kāi)發(fā)企業(yè)未計入收入；
              
⑸ 以銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶(hù)，不做收入。
              
⑹ 對將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認收入，出售時(shí)是否再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認收入。對將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認收入，出售時(shí)是否再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認收入。
              
⑺ 發(fā)生視同銷(xiāo)售行為，是否未按規定申報納稅5個(gè)問(wèn)題
              

               
              

              2、其他業(yè)務(wù)收入
              
⑴ 房屋出租收入3個(gè)問(wèn)題
              
⑵ 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷(xiāo)售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規定申報納稅。
              

               
              

              3、其他營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題
              
⑴ 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報繳納建筑環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅
              
⑵ 中途轉讓在建項目，是否未按規定繳納營(yíng)業(yè)稅。
              
⑶ 支付境外公司來(lái)華提供咨詢(xún)、設計、施工等勞務(wù)費，是否未按規定代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。
              
⑷ 合作建房是否按稅法規定足額納稅。
              
⑸ 不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷(xiāo)售收入。
              

               
              

              二：企業(yè)所得稅
              
              1、收入方面
              
⑴ 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入是否已按規定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
              
⑵ 產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結算其計稅成本并計算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的已完工出售部分，有無(wú)不按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實(shí)現工程結算收入的現象。
              
⑶ 取得政府的經(jīng)濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。
              
⑷ 客戶(hù)放棄的購房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規定確認收入或直接沖減成本費用。
              

               
              

              2、成本費用方面
              
⑴ 取得的土地資產(chǎn)是否不按規定計價(jià)。
              
是否擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過(guò)評估虛增土地成本，計入開(kāi)發(fā)成本。
              
⑵ 是否虛列拆遷補償費，虛增成本2個(gè)問(wèn)題。
              
⑶ 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支成本費用4個(gè)問(wèn)題。
              
⑷ 是否取得不符合規定的發(fā)票入賬，多列成本費用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開(kāi)發(fā)票入賬；取得第三方開(kāi)具的發(fā)票入賬；取得開(kāi)具內容不實(shí)的發(fā)票入賬等
              
⑸ 是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產(chǎn)品成本6個(gè)問(wèn)題。
              
⑹ 是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額6個(gè)問(wèn)題
              
⑺ 是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額5個(gè)問(wèn)題。
              
⑻ 其他6個(gè)問(wèn)題。
              

               
              

              三：個(gè)人所得稅
              
              1、未通過(guò)“應付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實(shí)物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個(gè)人所得稅。
              
2、為職工購買(mǎi)的商業(yè)保險、補充養老保險、企業(yè)年金等是否按規定代扣代繳了個(gè)人
              
所得稅。
              
3、以發(fā)票報銷(xiāo)方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標準的，在標準限額內的部分可免征個(gè)人所得稅）
              
4、以發(fā)票報銷(xiāo)方式套取現金，發(fā)放獎金或支付給個(gè)人手續費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
              
5、支付債權、股權的利息、紅利時(shí)是否扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。
              
6、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員取得銷(xiāo)售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個(gè)人所得稅。
              
7、為管理人員購買(mǎi)住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個(gè)人所得稅。
              
8、各種促銷(xiāo)活動(dòng)向客戶(hù)贈送禮品，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
              

               
              

              四：土地增值稅
              
              除上述營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問(wèn)題外，還應注意檢查：
              
1、對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。
              
2、是否以工程未結算、未決算或是商品房未銷(xiāo)售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。
              
3、是否按規定確定土地增值稅的清算單位。
              
4、是否按規定進(jìn)行成本費用分攤。
              
5、是否按規定從開(kāi)發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過(guò)貸款期限的利息和罰息稅前扣除。
              
6、清算后又銷(xiāo)售或有償轉讓的房地產(chǎn)，是否按規定進(jìn)行納稅申報。
              

               
              

              五：土地使用稅
              
              1、已征用未開(kāi)發(fā)的土地是否按規定申報繳納土地使用稅。
              
2、土地等級和使用稅額變更后是否及時(shí)調整納稅申報。
              
3、開(kāi)發(fā)用地在開(kāi)發(fā)期間是否按規定計征土地使用稅。
              
4、未銷(xiāo)售的商品房占用的土地是否按規定繳納土地使用稅。
              

               
              

              六：契稅
              
              1、出讓方式取得國有土地使用權，是否按照取得該土地使用權支付的全部經(jīng)濟利益計繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價(jià)格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著(zhù)物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益；以競價(jià)方式出讓的，契稅計稅價(jià)格里是否未包括市政建設配套費及各種補償費。
              
2、以劃撥方式取得的土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得使用權的是否補繳契稅。
              
3、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規定繳納契稅。
              
4、土地使用權受讓人通過(guò)完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價(jià)轉讓或無(wú)償贈與的土地使用權，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當地的市場(chǎng)價(jià)格，繳納契稅。
              
5、承受舊城改造拆遷范圍內的土地使用權，是否未按規定繳納契稅。
              
6、分期支付方式取得的土地使用權，是否未按合同規定的總價(jià)繳納契稅。
              
7、競價(jià)土地使用權尚未辦理產(chǎn)權，直接再轉讓的，是否未按規定申報繳納契稅。
              

               
              

              七：房產(chǎn)稅
              
              1、自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長(cháng)期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。
              
2、是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應付款上未繳房產(chǎn)稅。
              
3、與房屋不可分割的附屬設備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計稅房產(chǎn)原值。
              
4、新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權的次月申報繳納房產(chǎn)稅。
              
5、國有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過(guò)程中房屋價(jià)值重估后的新增價(jià)值，是否按照有關(guān)規定申報繳納房產(chǎn)稅。
              
6、自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規定申報繳納房產(chǎn)稅。
              
7、是否按規定將相應的土地價(jià)值計入房產(chǎn)原值據以征收房產(chǎn)稅。
              

               
              

              八：印花稅
              
              1、各類(lèi)應稅憑證是否按規定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應納稅憑證書(shū)立或領(lǐng)受時(shí)即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。
              
2、房屋銷(xiāo)售（預售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷(xiāo)合同、租賃合同、勘察設計合同、廣告合同等是否按規定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計稅依據，未按全部所載金額計稅。
              
3、2006年11月27日之后簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，是否按規定申報繳納印花稅。
              

               
              

              九：專(zhuān)家現場(chǎng)預留時(shí)間與學(xué)員互動(dòng)交流，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。
              

              





              

                                  

              

              

              





              
    
              
        
              咨詢(xún)電話(huà)：
              
        
              
            
              
            
              
                
              0571-86155444
              
            
              
        
              
    
              
    
              
        
              咨詢(xún)熱線(xiàn)：
              
        
              
            
                
                
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