房?jì)r(jià)終于不漲了，房地產(chǎn)投資迅速下滑成了當下新的關(guān)注焦點(diǎn)。一些研究宏觀(guān)經(jīng)濟的學(xué)者認為應該給房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，避免中國經(jīng)濟過(guò)度下滑。如果給房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，房?jì)r(jià)再來(lái)新一輪報復性反彈又該如何？完善房地產(chǎn)調控政策的目標是既要保住穩定房?jì)r(jià)的成果，又要房地產(chǎn)投資不會(huì )嚴重拖累宏觀(guān)經(jīng)濟運行。

以遏制投機和投資性需求為導向的需求調控政策靠不住，因為需求方管理做到最好也就是穩定價(jià)格，無(wú)力阻礙價(jià)格的上漲趨勢。過(guò)度依賴(lài)需求方調控還很危險，因為一旦經(jīng)濟下行和需求調控政策的方向逆轉，房?jì)r(jià)又要報復性反彈。房地產(chǎn)調控政策的重心轉向改善供給才是正道。只有改善供給才能改變房?jì)r(jià)上漲背后的趨勢性力量，在較長(cháng)時(shí)間里維持低房?jì)r(jià)水平的供求兩旺。

需求管理的弊端

理解了中國房?jì)r(jià)上漲的邏輯，就理解了需求管理為什么不能遏制房?jì)r(jià)上漲。理解中國的房?jì)r(jià)上漲邏輯需要三個(gè)步驟：首先，房?jì)r(jià)上漲是因為銀行里的存款增長(cháng)。過(guò)去十多年全國銀行存款的年均復合增長(cháng)速度大概在15%-18%，4年多的時(shí)間全國銀行存款就翻一番。一些大城市銀行存款的增長(cháng)速度更快，不用4年就能翻番。銀行存款快速上漲，房?jì)r(jià)上漲也就不奇怪了。比較而言，過(guò)去十多年全國房?jì)r(jià)的年均復合增長(cháng)率僅10%多一些，遠沒(méi)有銀行存款漲得快。

其次，銀行存款增長(cháng)是因為物價(jià)水平不高。貨幣當局掌管著(zhù)銀行存款增長(cháng)速度，調控的依據是物價(jià)水平。中國過(guò)去十多年的平均通脹率約3%。從這個(gè)意義上看，銀行存款的增長(cháng)速度雖快，但不能說(shuō)快得沒(méi)道理，這么快的貨幣增長(cháng)帶來(lái)了居民和企業(yè)財富的快速增加，卻沒(méi)有帶來(lái)嚴重的通脹。中國過(guò)去十多年的通脹遠低于其它新興市場(chǎng)經(jīng)濟體，比發(fā)達國家也只稍高一點(diǎn)。

最后，通脹不高是因為工業(yè)化帶動(dòng)下的生產(chǎn)率快速提高。為什么釋放了如此大量的貨幣，派生出如此高速增長(cháng)的銀行存款和需求，卻沒(méi)有引起通脹？主要原因是供給方的改善，中國的工業(yè)化進(jìn)程極大提高了生產(chǎn)效率，擴大了有效供給。迅速提高的生產(chǎn)能力在旺盛的需求面前不遑多讓?zhuān)瑳](méi)讓價(jià)格漲上去。

以上三步放在一起，結論是工業(yè)化帶來(lái)了銀行存款可持續提高和房?jì)r(jià)上漲。這個(gè)邏輯再往下延伸一步：中國的工業(yè)化進(jìn)程還處于進(jìn)行時(shí)，（在難以有效提高供給的條件下）對房地產(chǎn)的需求和房?jì)r(jià)上漲還處于上漲通道當中。

過(guò)度依靠需求管理的做法不僅按不住房?jì)r(jià)，而且容易遭受房?jì)r(jià)報復性反彈。上一次房?jì)r(jià)調控出臺了限購、限貸等一系列嚴厲的需求方管理措施。對于那些通過(guò)高杠桿比炒房的投機性需求而言，有一定的必要性。但這些調控政策不僅按住了房?jì)r(jià)，也按住了新建住房和二手房的交易量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約占中國固定資產(chǎn)投資的20%，占GDP的10%，按住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等于是按住了中國經(jīng)濟增長(cháng)。如果在經(jīng)濟周期性上升階段還好處理，其它投資增長(cháng)可以彌補房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降；如果是經(jīng)濟周期性下行階段，按住房地產(chǎn)投資會(huì )讓經(jīng)濟下行更劇烈。調控政策的命運很快會(huì )是千夫所指，無(wú)疾而終。在房地產(chǎn)需求和房?jì)r(jià)總體處于上升通道的背景下，一旦調控政策放松，房?jì)r(jià)的報復性反彈在所難免。

改善供給是正道

手機和電腦的需求快速增長(cháng)，價(jià)格跌跌不休，是因為供給有極大改善。房地產(chǎn)也一樣，在趨勢性需求增長(cháng)面前，改善供給是減緩房?jì)r(jià)上漲趨勢的唯一出路。宏觀(guān)經(jīng)濟管理當局對此有清醒認識，上一輪房地產(chǎn)調控政策中的一項重要內容就是增加保障房供應。但保障房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中畢竟只是一小塊，嚴重依賴(lài)于公共財政而且難以長(cháng)期持續，遠不足以在整體上有效改善房地產(chǎn)供應。改善供給的落腳點(diǎn)還是普通商品房建設。

中國的城市千差萬(wàn)別，每個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的突出矛盾不同，有效增加普通商品房供給的政策側重點(diǎn)也不同。以筆者居住的北京為例，北京各家銀行的存款在漲，初次購房和改善性購房的需求蓄勢待發(fā)，與此相對應的情況是絕大部分的工作場(chǎng)地、教育、醫療等都在四環(huán)以?xún)?，而四環(huán)以?xún)弱r有新樓盤(pán)。要讓北京房?jì)r(jià)穩定或少漲，不外兩個(gè)出路：一是舊城改造，北京四環(huán)內有大片其它三四線(xiàn)城市都已銷(xiāo)聲匿跡的城中村，上世紀80-90年代修建的低容積率且質(zhì)量破舊的住房是北京核心居住地段的主流建筑，通過(guò)舊城改造可以成倍提供核心居住地段的房屋供應，有效緩解中心城區商品房?jì)r(jià)上漲壓力；另一個(gè)出路是加快改善北京周邊的衛星新城基礎設施建設，同時(shí)把部分工作場(chǎng)所、優(yōu)秀的教育和醫療等公共資源向新城轉移。除此以外，穩定北京房?jì)r(jià)別無(wú)它途，除非北京地區的銀行存款增長(cháng)畫(huà)上句號。

在全球經(jīng)濟低迷、中國經(jīng)濟也處于下行通道的大環(huán)境下，中國旺盛的潛在住房需求彌足珍貴。未來(lái)五年，通過(guò)因地制宜地改善供給政策，能夠讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩定價(jià)格的水平上供求兩旺，城市化進(jìn)程再上一個(gè)大臺階。城市化進(jìn)程本身還會(huì )極大地推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，保持對工業(yè)品的旺盛需求，助力中國經(jīng)濟的持續繁榮。