房地產(chǎn)企業(yè)稅企爭議問(wèn)題精解與企業(yè)重組財稅操作實(shí)務(wù)高研班

    改革開(kāi)放以來(lái)，在國家一系列政策鼓勵下，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對國家財政收入的貢獻率也大幅度增長(cháng)，成為稅收收入的重要來(lái)源。為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，2010年以來(lái)，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調控，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。當前，房地產(chǎn)企業(yè)應當考慮加強企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程進(jìn)行納稅籌劃，做到理性納稅，該交的一分不少，不該交的一分不多交。
為了進(jìn)一步整頓規范稅收秩序，提高稅法遵從度，實(shí)現為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩定增長(cháng)，國稅總局下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展2012年稅收專(zhuān)項檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2012]17號）及稅收檢查方案，房地產(chǎn)行業(yè)又一次被列為稅檢重點(diǎn)。一場(chǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的稅查風(fēng)暴在全國掀起。
根據“稅種查全、環(huán)節查到、項目查清、問(wèn)題查透”的稅務(wù)檢查質(zhì)量要求，依據稅收檢查方案和近幾年的檢查要點(diǎn)，我們編寫(xiě)了本講座第一部分《房地產(chǎn)行業(yè)稅企爭議焦點(diǎn)問(wèn)題精解》。
隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，資本市場(chǎng)發(fā)育日漸成熟，出于經(jīng)營(yíng)管理的需要，企業(yè)之間的重組行為必然經(jīng)常發(fā)生。企業(yè)重組是涉及兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的實(shí)質(zhì)性或重大的法律或經(jīng)濟結構改變的交易，在企業(yè)重組交易中如何操作可以達到少繳稅、緩繳稅的目的，企業(yè)重組的稅收安排就顯得十分必要。為此我們編寫(xiě)了本講座的第二部分《企業(yè)重組財稅操作實(shí)務(wù)》。
【課程內容】
第一部分、房地產(chǎn)行業(yè)稅企爭議焦點(diǎn)問(wèn)題精解
一、增值稅和營(yíng)業(yè)稅
01、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
02、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過(guò)的固定資產(chǎn)和其他物資應當交什么稅？怎樣交稅？
03、自建房產(chǎn)自用是否繳納營(yíng)業(yè)稅？誤交的營(yíng)業(yè)稅如何處理？
04、甲方提供材料與提供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開(kāi)發(fā)成本？
05、裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？
06、企業(yè)將鋁合金門(mén)窗出包給鋁合金門(mén)窗廠(chǎng)，應當取得什么樣的發(fā)票才允許稅前扣除？
07、轉讓在建項目怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？購入在建項目投資建設，建成后再銷(xiāo)售怎樣納稅？
08、企業(yè)預售房產(chǎn)何時(shí)確認銷(xiāo)售？以按揭方式預售房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應如何確認？
09、房地產(chǎn)企業(yè)轉讓土地使用權怎樣操作可以降低稅費支出？
10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受托將“毛地”開(kāi)發(fā)成“凈地”怎樣納稅？
11、售后回購怎樣納稅？房地產(chǎn)企業(yè)如何利用售后回購擴大融資渠道？
12、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品融資性售后回租怎樣納稅？房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用這項政策擴大融資渠道？
13、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設計單位進(jìn)行規劃設計怎樣扣繳境外企業(yè)的稅款？
14、企業(yè)因舊城改造被動(dòng)遷是否繳納營(yíng)業(yè)稅？
二、土地增值稅
01、怎樣計算房產(chǎn)銷(xiāo)售總額？售房合同面積與實(shí)際測量面積不一致是如何確認收入總額？
02、計算增值額時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用？
03、土地增值稅清算時(shí)，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計
算30%的附加扣除額？
04、已經(jīng)計入開(kāi)發(fā)成本的“土地閑置費”在計算土地增值稅時(shí)可否扣除？
05、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用中利息怎樣計算？企業(yè)自有資金充裕沒(méi)有借款的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用
是否應按照5％計算扣除？
06、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
07、以土地或房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
企業(yè)有何特殊規定？
08、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)可否不劃分房產(chǎn)類(lèi)別進(jìn)行綜合清算？
09、對個(gè)人支付的拆遷補償款憑何種憑證在稅前扣除？
10、扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金沒(méi)有發(fā)票可否扣除？怎樣確保質(zhì)量保證金能夠取得施工
企業(yè)的發(fā)票？
11、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進(jìn)行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進(jìn)
行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
12、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開(kāi)發(fā)成本，能否享受加計扣除？為什么
有的房地產(chǎn)企業(yè)堅持“精裝修戰略”？
13、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售普通標準住宅如何定價(jià)可以降低土地增值稅？
14、房地產(chǎn)企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么差異？
15、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？
16、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？
17、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
18、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
19、新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何確定“籌建期”？
20、普通標準住宅享受免稅的期望成本如何計算？
三、企業(yè)所得稅
01、怎樣劃分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本對象的劃分應當遵循哪些原則？
02、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
03、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內容包括哪些？怎樣進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算？
04、開(kāi)發(fā)項目的營(yíng)銷(xiāo)設施建造費怎樣核算？在計算土地增值稅時(shí)可否扣除？
05、在開(kāi)發(fā)項目?jì)冉ㄔ斓泥]電通訊、學(xué)校、醫療等設施當地政府部門(mén)給予經(jīng)濟補償后的
差額應怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
06、利用地下基礎設施建成的停車(chē)場(chǎng)怎樣核算計稅成本？
07、利用人防工程建成的地下車(chē)庫投資者是誰(shuí)？利用人防工程建造的地下車(chē)庫房地產(chǎn)企業(yè)
是否有權銷(xiāo)售？應當怎樣妥善處理？
08、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費用應當怎樣處理？
09、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目怎樣確定成本終結日？怎樣正確判斷開(kāi)發(fā)成品“完工”？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完
工與應納稅所得額的計算有何關(guān)系？
10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以擴股方式取得土地使用權的，怎樣進(jìn)行會(huì )計核算？
11、其他企事業(yè)單位、個(gè)人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)
企業(yè)怎樣確認產(chǎn)品分成收入？
12、其他企事業(yè)單位、個(gè)人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的應當怎
樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
13、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？
14、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以地換房怎樣確定土地使用權的轉讓收入？
15、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算開(kāi)辦費？
16、企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售確認的原則和條件，按揭售房中開(kāi)具了發(fā)票何時(shí)確認銷(xiāo)售收入？
17、“買(mǎi)一贈一”、現金折扣、銷(xiāo)售折讓、銷(xiāo)售退回怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
18、企業(yè)季度預交企業(yè)所得稅時(shí)，已預交的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、免稅收入、不征
稅收入、以前年度虧損可否扣除？
19、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎怎樣計算？
20、怎樣在不影響利潤總額的前提下利用稅收優(yōu)惠政策多提折舊，減少當期應交所得稅？
21、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前推到重置的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
22、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)進(jìn)行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？
23、企業(yè)取得的股息、紅利所得怎樣納稅？股權投資損失可否在稅前扣除？
24、股權投資轉讓損益怎樣納稅？長(cháng)期掛賬的股權投資轉讓損失可否扣除？
25、投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
26、何謂資產(chǎn)損失？企業(yè)資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則？
27、國家稅務(wù)總局2011年第25號公告對資產(chǎn)損失稅前扣除有何重大變化？
28、以前年度未扣除的資產(chǎn)損失怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
29、稅務(wù)機關(guān)怎樣對企業(yè)的資產(chǎn)損失進(jìn)行監督管理？
30、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予稅前扣除？
31、為員工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費怎樣扣除？怎樣征收個(gè)人所得稅？
32、職工因公出差補助、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征個(gè)人所得稅？
33、企業(yè)工會(huì )經(jīng)費和職工教育經(jīng)費怎樣在稅前扣除？
34、職工的辦公通訊費可否在稅前扣除？
35、企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？
36、企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費可否在稅前扣除？
37、企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費稅前扣除怎樣計算？企業(yè)在籌建期間、清算期間的業(yè)務(wù)招待費怎樣
扣除？預收賬款可否作為計算業(yè)務(wù)招待費的基數？
38、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個(gè)人所得稅？
39、企業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除的條件是什么？
40、企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內境外有何區別？
41、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
42、企業(yè)怎樣證明“不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率”計算的利息準予稅前扣除？
43、稅法對防止資本弱化有何規定？
44、企業(yè)因投資者未在規定期限內繳足其應繳資本額而發(fā)生借款其利息應有誰(shuí)來(lái)承擔？
45、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
46、“統借統還”的利息怎樣扣除？對總公司因統借統還向成員企業(yè)收取利息是否征營(yíng)業(yè)稅？
47、企業(yè)對外進(jìn)行股權投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除？
48、企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設債券利息、證券投資基金利息在稅收上有何區別？
第二部分、企業(yè)重組財稅操作實(shí)務(wù)
01、企業(yè)重組的定義及其分類(lèi)。
02、我國企業(yè)重組的稅務(wù)處理怎樣分類(lèi)？與國際上通常做法有何差異？
03、企業(yè)重組特殊性稅務(wù)處理的理論依據是？我國對特殊性稅務(wù)處理規定了哪些原則條件？
04、企業(yè)債務(wù)重組怎樣選擇遞延納稅的處理方法？
05、企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理的稅收優(yōu)惠？
06、企業(yè)股權收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理的稅收優(yōu)惠？
07、企業(yè)分立特殊性稅務(wù)處理的案例分析。
08、企業(yè)合并特殊性稅務(wù)處理的案例分析。
09、企業(yè)法律形式改變的稅務(wù)處理方法。
10、企業(yè)重組其他相關(guān)稅種的稅收政策解析。
【主講專(zhuān)家】劉玉章：我國著(zhù)名財稅專(zhuān)家，高級會(huì )計師、注冊會(huì )計師。北京金旭紅教育咨詢(xún)有限公司高級稅務(wù)講師，現受聘擔任世界稅收聯(lián)合會(huì )財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長(cháng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會(huì )計、審計等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專(zhuān)著(zhù)。
幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國城市建筑協(xié)會(huì )等單位主辦的研討會(huì )上作專(zhuān)題講座，長(cháng)期擔任北京市高級會(huì )計師繼續教育的主講教師，為國內大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問(wèn)。
講授過(guò)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規避與疑難問(wèn)題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》等課程。學(xué)員普遍反映：通過(guò)講座的學(xué)習提高了對企業(yè)會(huì )計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺(jué)性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。
 

劉玉章：我國著(zhù)名財稅專(zhuān)家，高級會(huì )計師、注冊會(huì )計師。北京金旭紅教育咨詢(xún)有限公司高級稅務(wù)講師，現受聘擔任世界稅收聯(lián)合會(huì )財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長(cháng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會(huì )計、審計等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專(zhuān)著(zhù)。
幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國城市建筑協(xié)會(huì )等單位主辦的研討會(huì )上作專(zhuān)題講座，長(cháng)期擔任北京市高級會(huì )計師繼續教育的主講教師，為國內大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問(wèn)。
講授過(guò)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規避與疑難問(wèn)題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》等課程。學(xué)員普遍反映：通過(guò)講座的學(xué)習提高了對企業(yè)會(huì )計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺(jué)性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。
 

• 華為人力資源高研班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-深圳

  第一天 參觀(guān)+主題分享08:30-09:30 標桿學(xué)習行前引導隨團顧問(wèn)拋出參訪(fǎng)看點(diǎn)，學(xué)習點(diǎn)，引導大家對人力資源管理的思考，帶著(zhù)問(wèn)題對標學(xué)習。 9:30-10:30 參觀(guān)華為工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新中心 全面了解華為在工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數據及IOT等技術(shù)在制造業(yè)企業(yè)的落地..

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• 智能制造助力企業(yè)轉型升級高研班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 山東-青島

  第一天：參觀(guān)海爾互聯(lián)工廠(chǎng)+海信黃島工業(yè)園+海信總部8:30-09:40 標桿學(xué)習行前引導海信&海爾背景及參訪(fǎng)學(xué)習行程介紹：隨團顧問(wèn)通過(guò)對海信&海爾的簡(jiǎn)單介紹，引導大家對海信&海爾管理模式的深入思考。09:40-10:40 走進(jìn)海爾工業(yè)園，實(shí)地探索海爾互聯(lián)工廠(chǎng) ..

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• 精益管理與智能制造高研班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 四川-成都

  第一天： 參觀(guān)一汽大眾成都智慧工廠(chǎng)+專(zhuān)家交流互動(dòng)09:00-09:50 標桿學(xué)習行前引導隨團顧問(wèn)通過(guò)對成都一汽大眾工廠(chǎng)的簡(jiǎn)單介紹，引導大家對一汽的精益生產(chǎn)方式產(chǎn)生及持續發(fā)展過(guò)程的深入思考。09:30-11:00 參觀(guān)一汽大眾成都工廠(chǎng)，身臨“智”造現場(chǎng)，通過(guò)參觀(guān)..

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• 走進(jìn)華為學(xué)管理高研班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-深圳

  第一天 華為專(zhuān)家主題分享9:00-12:00 主題分享交流：華為沒(méi)有秘密——華為文化、機制與管理研究1、 華為沒(méi)有秘密，任正非沒(méi)有秘密。2、 華為可持續成長(cháng)的內在動(dòng)力機制是什么？是什么驅動(dòng)了華為的成長(cháng)？3 、華為在不同的成長(cháng)階段，做對了什么？為什么會(huì )做出當..

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• 走進(jìn)華為學(xué)管理高研班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-深圳

  第一天 走進(jìn)華為實(shí)地參訪(fǎng)08:30-09:40 華為標桿學(xué)習行前引導——參訪(fǎng)學(xué)習行程介紹隨團顧問(wèn)拋出華為參訪(fǎng)看點(diǎn)，學(xué)習點(diǎn)，引導大家對于華為管理之道的思考，帶著(zhù)問(wèn)題走進(jìn)華為參訪(fǎng)。 巴士課堂、學(xué)習顧問(wèn)9:40-11:30 華為公司園區參觀(guān)1、參觀(guān)華為歐洲小鎮 ..

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