地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同商業(yè)模式的重要財稅差異解析與創(chuàng )新

第一部分、房?jì)r(jià)本質(zhì)的分析框架
1、中國溢價(jià)效應的來(lái)源及時(shí)間
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)發(fā)展階段及界定指標；
3、房?jì)r(jià)的上漲規律
4、主要城市的房?jì)r(jià)解析
第二部分、土地一級開(kāi)發(fā)模式的財稅問(wèn)題解析
1、政策性拆遷的拆遷人和被拆遷人的財稅問(wèn)題
2、純商業(yè)性拆遷的悲哀
3、TOD模式的財稅問(wèn)題
4、BT模式的財稅問(wèn)題
5、BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）模式的財稅問(wèn)題
6、公私合營(yíng)的不同方式及盈利模式
7、舊城改造的系列稅收優(yōu)惠政策
8、ABS在一級開(kāi)發(fā)中的核心作用及財稅問(wèn)題
9、投資的不同回收方式（土地補貼，財政返還，拆一免二）對稅務(wù)清算的影響
第三部分、合作開(kāi)發(fā)模式的財稅問(wèn)題
1、合作建房的法律沿革
2、住宅合作社合作建房模式的財稅問(wèn)題解析
3、“拍地俱樂(lè )部”模式的財稅問(wèn)題
4、個(gè)人名義投資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財稅問(wèn)題
5、法人名義投資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財稅問(wèn)題（與個(gè)人差異）
6、一方出地一方出資的不同組合方式財稅問(wèn)題（4種）
7、不同合作建房的會(huì )計處理（適合財務(wù)人員）
第四部分、商業(yè)地產(chǎn)模式的財稅問(wèn)題
1、銷(xiāo)售與持有的盈利模式差異
2、商業(yè)地產(chǎn)的融資性售后返租的財稅問(wèn)題
3、綜合體的優(yōu)惠政策解析
4、酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)的定向開(kāi)發(fā)模式
5、如何降低持有物業(yè)出租的房產(chǎn)稅
6、業(yè)主免租和轉租免租的財稅處理
7、專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司托管物業(yè)的好處
8、不同招商政策的財稅問(wèn)題（出租、聯(lián)營(yíng)模式）
9、商業(yè)運營(yíng)管理公司與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的架構設計
10、維護購物中心的統一主題形象、統一品牌形象支出的處理策略
11、商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)模式：出租、聯(lián)營(yíng)、出售三者組合解析
12、不同經(jīng)營(yíng)方式售后回租、售后回購、持有自營(yíng)等對企業(yè)價(jià)值或投資的貢獻率
13、核心主力店招商政策的注意事項
14、招商、開(kāi)盤(pán)、內部認購等不同銷(xiāo)售節點(diǎn)控制對財稅管理的重要影響
15、不同促銷(xiāo)方案的財稅管理重點(diǎn)
16、銷(xiāo)售提成的處理技巧
第五部分、養老地產(chǎn)模式的財稅問(wèn)題
1、養老地產(chǎn)的功能資產(chǎn)
2、養老地產(chǎn)的財稅優(yōu)惠政策
3、會(huì )員模式的財稅問(wèn)題
4、會(huì )員拿地開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)的另類(lèi)模式
5、養老地產(chǎn)的財稅歸還
第六部分、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的財稅問(wèn)題
1、工業(yè)地產(chǎn)土地獲取的便利性
2、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)模式的財稅問(wèn)題
第七部分、項目稅務(wù)稽查的重點(diǎn)問(wèn)題解析
1、將銷(xiāo)售收入(包括預收收入)掛在往來(lái)賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開(kāi)發(fā)成本。
2、分解售房款收入，將部分款項開(kāi)具收款收據，隱匿收入。
3、在境外銷(xiāo)售境內房產(chǎn)，隱匿銷(xiāo)售收入。
4、私建違建閣樓、車(chē)庫、倉庫，對外銷(xiāo)售使用權開(kāi)具收款收據，隱匿收入。
5、價(jià)外收費等按合同約定應計入房產(chǎn)總值的未按規定合并收入。有的企業(yè)以代收費用的形式掛往來(lái)賬戶(hù)；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節約的材料、報廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認實(shí)現收入。
6、無(wú)正當理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷(xiāo)售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。
7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預收款不及時(shí)結轉銷(xiāo)售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理
，仍按預征率繳納所得稅。
8、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)，換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移時(shí)，未按視同銷(xiāo)售申報納稅。
9、開(kāi)發(fā)的會(huì )所等產(chǎn)權不明確，就轉給物業(yè)，不按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車(chē)位，地下室等公共配套設施對外出售不計收入。
10、整體轉讓“樓花”不作收入。即開(kāi)發(fā)商將部分樓的開(kāi)發(fā)權整體轉讓給其他具有開(kāi)發(fā)
資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉讓費，卻不按規定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設
賬外賬。
11、按揭銷(xiāo)售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉帳后不及時(shí)入賬，形成
賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目。
12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項計收入。
13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補償給搬遷戶(hù)的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價(jià)收入沒(méi)有合并收入計算繳納所得稅。
14、以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補償費抵頂購房款等
業(yè)務(wù)，不記收入。
15、以房換地、以地換房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準則進(jìn)行處理。
16、與部隊，村委會(huì )聯(lián)建商品房，隱匿收入。
17、采取包銷(xiāo)方式，未按包銷(xiāo)合同約定的收款時(shí)間、金額確認收入。檢查發(fā)現，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽定包銷(xiāo)合同，約定一定的包銷(xiāo)金額，包銷(xiāo)商負責銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商負責開(kāi)票。有的包銷(xiāo)商在銷(xiāo)售過(guò)程中，采取部分房款由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)票，其余房款直接以現金收取或開(kāi)具收款憑據，隱瞞銷(xiāo)售收入。這一行為，不僅造成開(kāi)發(fā)企業(yè)和包銷(xiāo)商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產(chǎn)權屬證件時(shí)繳納的有關(guān)稅費。
18、簽訂精裝修商品房購銷(xiāo)合同，對裝修部分的房款開(kāi)據建筑業(yè)發(fā)票，少繳營(yíng)業(yè)稅。
19、發(fā)生銷(xiāo)售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結轉成本。
20、從外地虛開(kāi)材料采購發(fā)票，或到稅負較低的地區申請代開(kāi)發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。
21、多預提施工費用，虛列開(kāi)發(fā)成本。
22、在結轉經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無(wú)依據低估銷(xiāo)售單價(jià)，虛增銷(xiāo)售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本。
23、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將
正在開(kāi)發(fā)的未完工項目應負擔的成本費用記入已經(jīng)決算或即將結算的項目，造成已
完工項目成本費用增大，減少當期利潤。
24、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)其
注冊資金50％部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額。
25、將開(kāi)發(fā)期間財務(wù)費用列入期間費用，多轉當期經(jīng)營(yíng)成本。
26、有的開(kāi)發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權的土地進(jìn)行評估，按增值巨大的評估價(jià)作為土地
成本入賬。
27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費；虛構施工合同，騙開(kāi)建安發(fā)票；白條列支成本現象比較嚴重。
28、故意拖延項目竣工決算和完工時(shí)間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預征率相應較低，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)故意拖延項目竣工決算時(shí)間，躲避土地增值稅結算。
29、少計商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，公建收入，或錯用預征率，少繳、不繳土地增值稅。
30、虛列勞務(wù)用工人數，偷逃個(gè)人所得稅。
31、未按規定繳納開(kāi)發(fā)期間土地使用稅。
32、將未出售的商品房轉為自用，出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。
33、未按規定申報繳納契稅。
34、聯(lián)建，集資建房，委托建房業(yè)務(wù)，不按相應政策規定繳納營(yíng)業(yè)稅。
第八部分、專(zhuān)家現場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

教授、武漢大學(xué)在讀博士。

 

注冊稅務(wù)師、會(huì )計師、注冊?xún)炔繉徲嫀煛?/div>