房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增政策精析、實(shí)務(wù)操作、稅務(wù)風(fēng)險規避及節稅技巧

第一部分 營(yíng)改增對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響與應對
一、對收入、成本、利潤的影響
二、對資產(chǎn)總額的影響
三、對稅負的影響
四、對現金流量的影響
五、對內部管理的影響
六、對發(fā)票管理的影響
七、對會(huì )計核算的影響
八、對“營(yíng)改增”過(guò)渡期的影響
九、其他影響
十、項目財務(wù)測算
十一、房地產(chǎn)企業(yè)稅負測算

第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增相關(guān)政策精析
本部分內容根據企業(yè)需求有選擇的重點(diǎn)講解，企業(yè)不涉及的業(yè)務(wù)忽略不講。
一、納稅人和扣繳義務(wù)人、應稅行為范圍、稅率和征收率
（一）納稅人和扣繳義務(wù)人
（二）應稅行為范圍
（三）稅率和征收率
二、應納稅額的計算方法
（一）一般納稅人發(fā)生應稅行為適用一般計稅方法計稅
（二）小規模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅
（三）一般納稅人發(fā)生特定應稅行為可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅
（四）建筑服務(wù)計稅方法
（五）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計稅方法
（六）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)計稅方法
（七）增值稅差額征稅
（八）金融服務(wù)計稅方法
（九）銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn)計稅方法
（十）跨省預繳增值稅
（十一）扣繳稅額
三、增值稅扣稅憑證管理
（一）增值稅扣稅憑證的種類(lèi)
（二）增值稅扣稅憑證抵扣期限
（三）一般納稅人發(fā)票的認證與采集
（四）增值稅專(zhuān)用發(fā)票限額管理
（五）增值稅專(zhuān)用發(fā)票的領(lǐng)購
（六）增值稅專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具
（七）幾種特殊情況下發(fā)票開(kāi)具的特殊要求
（八）不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的情形
（九）一般納稅人作廢增值稅專(zhuān)用發(fā)票重新開(kāi)具的稅法規定
（十）一般納稅人開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票的規定
（十一）一般納稅人增值稅專(zhuān)用發(fā)票抄報稅
（十二）一般納稅人丟失增值稅專(zhuān)用發(fā)票的處理
（十三）一般納稅人收到失控增值稅專(zhuān)用發(fā)票的處理
（十四）一般納稅人用加油卡加油可否要求加油站直接開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票
（十五）增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險案例
四、進(jìn)項稅額
五、價(jià)外費用
六、兼營(yíng)業(yè)務(wù)
七、混合銷(xiāo)售
八、視同銷(xiāo)售
九、不征收增值稅項目
十、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
十一、試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)
十二、增值稅的起征點(diǎn)
十三、增值稅納稅地點(diǎn)與納稅期限
十四、征收管理
十五、其他
第三部分 營(yíng)改增納稅人實(shí)務(wù)操作案例精析
一、納稅人增值稅會(huì )計科目的設置
（一）一般納稅人增值稅會(huì )計科目的設置
（二）小規模納稅人增值稅會(huì )計科目的設置
二、納稅人具體增值稅業(yè)務(wù)的財稅處理（所有行業(yè)通用業(yè)務(wù)，針對企業(yè)需求決定是否講解，目前內訓的所有大型企業(yè)均未講解此部分內容）
（一）——（二十四）個(gè)業(yè)務(wù)
三、納稅人具體增值稅業(yè)務(wù)的財稅處理（適合于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，針對具體企業(yè)需求選擇性講解）
（二十五）納稅人預售、銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的財稅處理
（二十六）納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)差額征稅的財稅處理
（二十七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財稅處理綜合案例（一個(gè)案例解決你關(guān)注的所有財稅處理?。?br /> ……
第四部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅納稅人納稅申報
本部分內容針對具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求選擇性講解
一、納稅申報資料
二、納稅申報表的填寫(xiě)需要注意的事項
第五部分 項目各階段稅務(wù)風(fēng)險管控
本部分內容重點(diǎn)講解
一、合同管理問(wèn)題與應對
二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅額可抵扣成本費用分析
（一）土地獲取環(huán)節納稅人最為關(guān)心的12大稅收問(wèn)題精析（各種方式取得土地問(wèn)題、土地成本項目抵扣分析等）
（二）建設開(kāi)發(fā)環(huán)節納稅人最為關(guān)心的10大稅收問(wèn)題精析（供應商和建筑商管理、建設成本項目進(jìn)項分析、甲供工程、綠化工程、質(zhì)保金、價(jià)外費用等）
（三）融資環(huán)節
三、預售、銷(xiāo)售環(huán)節
（一）一表掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理辦法
（二）預繳稅款
（三）老項目怎么選擇計稅方式？
（四）代收的辦證等費用是否屬于價(jià)外費用？
（五）建設方支付的賠償款、提請竣工獎、優(yōu)質(zhì)工程獎是否屬于價(jià)外費用？
（六）房地產(chǎn)公司代收的有線(xiàn)電視施工費是否屬于價(jià)外費用？
（七）預售環(huán)節收取的預收房款以及定金、訂金、誠意金是否繳納增值稅？
（八）未履行房屋銷(xiāo)售合同約定而沒(méi)收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？
（九）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
（十）精裝房的銷(xiāo)售
（十一）買(mǎi)房送車(chē)位、買(mǎi)房贈車(chē)、買(mǎi)房送“蘋(píng)果” 、買(mǎi)房送物業(yè)費等類(lèi)似業(yè)務(wù)稅務(wù)處理
（十二）公共配套設施移交相關(guān)部門(mén)是否視同銷(xiāo)售？
（十三）車(chē)庫、車(chē)位的處理
（十四）售樓處、樣板間的處理
（十五）售樓處的餅干、糖等免費食品需要視同銷(xiāo)售嗎？
（十六）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷(xiāo)售嗎？
（十七）售樓處送黃金掛墜需要視同銷(xiāo)售嗎？
（十八）銷(xiāo)售退回、銷(xiāo)售折讓
（十九）代墊首付
（二十）購房返稅
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)后再銷(xiāo)售問(wèn)題
五、代建工程財稅操作
六、不動(dòng)產(chǎn)租賃的13個(gè)問(wèn)題
七、物業(yè)管理的幾個(gè)問(wèn)題
八、融資性售后回租的處理
九、經(jīng)營(yíng)性售后回租的處理
十、回遷房或拆遷安置房的處理
十一、售后回購
十二、土地一級開(kāi)發(fā)項目
十三、集團資金池稅務(wù)問(wèn)題
十四、營(yíng)改增對土地增值稅計稅依據有哪些影響？
十五、營(yíng)改增對契稅、房產(chǎn)稅計稅依據有哪些影響？
十六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款
十七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目公司注銷(xiāo)有留抵稅額咋辦？
十八、過(guò)渡期操作
十九、客戶(hù)需求的其他問(wèn)題
第六部分 增值稅常用節稅方法
第七部分 答疑解惑 互動(dòng)交流 

【簡(jiǎn)介】欒慶忠，注冊會(huì )計師，稅務(wù)師，實(shí)戰派財稅專(zhuān)家、財稅暢銷(xiāo)書(shū)作者，中國注冊稅務(wù)師協(xié)會(huì )繼續教育特聘老師，北京市注冊稅務(wù)師協(xié)會(huì )師資庫特聘老師，大型電視節目《前沿講座》特邀嘉賓，國家級培訓項目師資，東奧稅務(wù)實(shí)務(wù)名師，中國管理科學(xué)研究院人才戰略研究所專(zhuān)家委員會(huì )委員，解稅寶首席稅務(wù)專(zhuān)家，尤尼泰、稅云培訓顧問(wèn)，中稅網(wǎng)特聘講師，瞄財網(wǎng)、中國財稅精英家園協(xié)會(huì )財稅專(zhuān)家委員會(huì )顧問(wèn)，清華大學(xué)、北京大學(xué)總裁班稅務(wù)風(fēng)險管控師資，武漢大學(xué)實(shí)戰型CFO（財務(wù)總監）高級研修班講師，山東大學(xué)齊魯稅務(wù)講壇主講嘉賓，清大厚德教育研究院兼職講師。受聘十多家知名機構特聘講師或專(zhuān)家，受聘為全國各地大型企業(yè)內訓。
財稅著(zhù)作11部，其中：《增值稅納稅實(shí)務(wù)與節稅技巧》（已連續再版5次）自出版以來(lái)一直位列當當網(wǎng)增值稅類(lèi)書(shū)籍暢銷(xiāo)榜第一名，被眾多讀者譽(yù)為“增值稅實(shí)戰第一書(shū)”，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅實(shí)戰操作》深受營(yíng)改增納稅人喜愛(ài)，《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險自查與防范》被眾多企業(yè)財務(wù)總監列為財務(wù)部門(mén)必讀圖書(shū)，同時(shí)成為眾多稅務(wù)人員的參考書(shū)。新書(shū)《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險熱點(diǎn)問(wèn)題與案例精析》（暫命名）預計將于8月底9月初上市。在國家級期刊發(fā)表財稅實(shí)務(wù)論文數十篇，其中《揪住“賬外賬”的小尾巴》被國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)等各大媒體轉載。
2016中稅協(xié)“解稅寶杯”最具影響力提名稅務(wù)老師 、改革開(kāi)放40年中國杰出培訓名師、2015\2017年度中國百強講師、2015年度“明德杯”中國好講師、第三屆創(chuàng )業(yè)中國十大杰出會(huì )計師。

具有豐富的納稅咨詢(xún)和稅務(wù)審查實(shí)戰經(jīng)驗，特別是對于增值稅和企業(yè)所得稅等稅收政策與實(shí)戰操作具有深入的研究，多次應邀為稅務(wù)局培訓，多年來(lái)一直參與財稅部門(mén)組織的財稅檢查工作，受聘某地國稅局稅務(wù)專(zhuān)家，兼任多家企業(yè)財稅顧問(wèn)，具有稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所、大型企業(yè)三重工作經(jīng)驗。 

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