房地產(chǎn)營(yíng)改增重點(diǎn)項目探究與土地增值稅疑難問(wèn)題剖析專(zhuān)題班通知

【培訓對象】
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人員。

【培訓收益】
本次培訓著(zhù)眼于對房地產(chǎn)營(yíng)改增重點(diǎn)項目進(jìn)行全方位的探究，使財務(wù)人員利用“營(yíng)改增”尚未推進(jìn)到房地產(chǎn)行業(yè)的“空檔期”，做出合理的預測和規劃，使決策層能夠充分把握“營(yíng)改增”的動(dòng)向和脈搏，使企業(yè)在增值稅框架下規避涉稅風(fēng)險和充分享用稅收政策紅利，進(jìn)行積極的稅收規劃；
??在對營(yíng)改增進(jìn)行探究的同時(shí)，將實(shí)務(wù)中被高度關(guān)注的土地增值稅疑難問(wèn)題進(jìn)行解析，使財務(wù)人員明晰土地增值稅的基本脈絡(luò )和核心理念，在此基礎上進(jìn)行合理的土增稅涉稅處理，規避土地增值稅的涉稅風(fēng)險。

房地產(chǎn)營(yíng)改增重點(diǎn)項目探究與土地增值稅疑難問(wèn)題剖析專(zhuān)題班通知
‖2015年8月20–22日‖—‖昆明•朗威酒店‖—‖主講：魏老師‖
‖專(zhuān)題背景‖   
自2010年以來(lái)，總局已經(jīng)連續六年將房地產(chǎn)行業(yè)納入到稅收專(zhuān)項檢查中。在2015年的兩會(huì )上，李克強總理和財政部長(cháng)樓繼偉均表示力爭在2015年實(shí)現“營(yíng)改增”的全覆蓋，而營(yíng)改增的重點(diǎn)和難點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)。面臨著(zhù)總局多年來(lái)在專(zhuān)項檢查中對房地產(chǎn)行業(yè)的青睞和作為營(yíng)改增的重點(diǎn)和難點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應考慮是如何應對變革，使企業(yè)在變革中能夠平穩著(zhù)陸和再次騰飛！
而較之于營(yíng)改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，土地增值稅則是房企財務(wù)人員不得不說(shuō)的“痛”。 土地增值稅是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設計最復雜、征稅成本最高、稅制最不統一、官企扯皮最多的一個(gè)稅種。在實(shí)務(wù)中，土地增值稅的整體稅制結構是相對固定的，國家層面對基本問(wèn)題以各級次的稅法形式進(jìn)行了明確，但是在實(shí)際執行中，各地對于相同問(wèn)題卻有著(zhù)不同的“土政策”，這也就使企業(yè)在實(shí)際執行時(shí)感到無(wú)所適從。
‖專(zhuān)題收益‖
本次培訓著(zhù)眼于對房地產(chǎn)營(yíng)改增重點(diǎn)項目進(jìn)行全方位的探究，使財務(wù)人員利用“營(yíng)改增”尚未推進(jìn)到房地產(chǎn)行業(yè)的“空檔期”，做出合理的預測和規劃，使決策層能夠充分把握“營(yíng)改增”的動(dòng)向和脈搏，使企業(yè)在增值稅框架下規避涉稅風(fēng)險和充分享用稅收政策紅利，進(jìn)行積極的稅收規劃；
在對營(yíng)改增進(jìn)行探究的同時(shí)，將實(shí)務(wù)中被高度關(guān)注的土地增值稅疑難問(wèn)題進(jìn)行解析，使財務(wù)人員明晰土地增值稅的基本脈絡(luò )和核心理念，在此基礎上進(jìn)行合理的土增稅涉稅處理，規避土地增值稅的涉稅風(fēng)險。
‖主講專(zhuān)家‖魏老師：中國注冊稅務(wù)師。畢業(yè)于長(cháng)春稅務(wù)學(xué)院（原直屬?lài)叶悇?wù)總局，現升格為吉林財經(jīng)大學(xué)）稅務(wù)系，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士?，F供職于某市國稅局稽查局。魏老師長(cháng)期從事稅務(wù)案件的審理與稽查工作，通曉稅務(wù)稽查機關(guān)的稽查流程與辦案模式。對房地產(chǎn)、建筑安裝、工業(yè)等行業(yè)均進(jìn)行過(guò)專(zhuān)題調研與稽查，具有豐富的稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務(wù)技能。魏老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(cháng)達幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區。有著(zhù)豐富的培訓經(jīng)驗，善于在培訓中和學(xué)員充分互動(dòng)，授課風(fēng)格幽默詼諧，能對晦澀難懂的稅收知識以平實(shí)的語(yǔ)言進(jìn)行演繹；其授課以實(shí)用性著(zhù)稱(chēng)，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰、詳實(shí)精巧，并因此受到參訓學(xué)員的一致好評。
‖課程內容‖
第一部分：房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”重點(diǎn)項目探究
一：2014年某地關(guān)于房地產(chǎn)專(zhuān)項檢查情況分析
1．總局專(zhuān)項檢查年年有，為何房地產(chǎn)業(yè)屢屢“中槍”？2015年專(zhuān)項檢查劍指何方？
2．2014年對房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項檢查基本情況介紹及存在的問(wèn)題。
3．典型問(wèn)題存在對于房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)改增中的影響分析。
二：增值稅原理簡(jiǎn)介及營(yíng)改增回顧
1．增值稅原理簡(jiǎn)要介紹。
2．增值稅原理與營(yíng)業(yè)稅原理比較與分析。
3．增值稅的納稅人與扣繳義務(wù)、稅率與征稅率。
4．增值稅一般計稅方法與簡(jiǎn)易計稅方法簡(jiǎn)介。
5．營(yíng)改增的背景及原因分析。
6．營(yíng)改增的推進(jìn)歷程回顧及目標分析。
7．梳理已納入營(yíng)改增范圍具體項目對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)項抵扣的影響。
三：房地產(chǎn)營(yíng)改增涉稅重點(diǎn)分析及應對之道
1．營(yíng)改增時(shí)間預測及建筑業(yè)營(yíng)改增時(shí)間對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析。
2．房地產(chǎn)增值稅稅率的猜測與建筑業(yè)增值稅稅率對房地產(chǎn)稅負的影響。
3．公共配套無(wú)償贈送是否要視同銷(xiāo)售征收增值稅？
4．買(mǎi)房送家電等行為是否要視同銷(xiāo)售繳納增值稅呢？如何進(jìn)行稅務(wù)處理最劃算？
5．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開(kāi)具專(zhuān)票？應該如何進(jìn)行合規的處理？
6．房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進(jìn)行處理？
7．不同類(lèi)型車(chē)庫、車(chē)位在增值稅時(shí)代的涉稅處理分析。
8．售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項稅是否要轉出？
9．回遷安置房是否要視同銷(xiāo)售征收增值稅？
10．房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價(jià)外費用要一并征收增值稅？
11．預收賬款是否收到就產(chǎn)生納稅義務(wù)？能否收到錢(qián)就開(kāi)票？
12．房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預收款性質(zhì)？
13．沒(méi)收的定金和違約金是否應當繳納增值稅？
14．預售期都是銷(xiāo)項遠大于進(jìn)項資金流壓力過(guò)大的如何解決？
15．如何準確判定進(jìn)項稅的抵扣范圍進(jìn)而規避風(fēng)險？
16．營(yíng)改增稅負上升能否獲得財政補助？如獲得補助是否需要繳納企業(yè)所得稅？
17．土地出讓金的能否抵扣進(jìn)項？具體應如何操作呢？
18．房地產(chǎn)行業(yè)政府規費的梳理及其進(jìn)項稅能否抵扣？
19．園林綠化工程中購買(mǎi)的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣還是開(kāi)具
農產(chǎn)品收購發(fā)票？
20．房地產(chǎn)項目公司注銷(xiāo)時(shí)的留抵稅額如何處理？
21．營(yíng)改增來(lái)臨，土地增值稅去留博弈及重復征稅分析
22．資金成本能否抵扣？統借統貸形式下分攤利息如何抵稅？
23．違反資本弱化條款以及超過(guò)同期同類(lèi)貸款利率部分如果取得專(zhuān)用發(fā)票能否抵扣？
24．境外機構進(jìn)行的規劃設計，能否有進(jìn)項稅的抵扣？產(chǎn)生的非居民稅收如何處理？
25．什么是混業(yè)經(jīng)營(yíng)？如何規避混業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險？
26．營(yíng)改增后處置營(yíng)改增前購入資產(chǎn)如何繳稅？
27．新舊稅制轉換的過(guò)渡期問(wèn)題。
（1）其他行業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡期政策借鑒。
（2）房地產(chǎn)能否取得過(guò)渡期政策？
（3）在建項目如何處理？是繼續繳納營(yíng)業(yè)稅還是如何？
28．“甲供材”模式的增值稅考量。
29．施工企業(yè)在施工現場(chǎng)使用房地產(chǎn)企業(yè)的水電是否要繳納增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)能否
要向施工企業(yè)開(kāi)具專(zhuān)票？
30．營(yíng)改增來(lái)臨企業(yè)固定資產(chǎn)投資策略如何決斷？
31．房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增時(shí)代對于供應商的選擇。
32．營(yíng)改增后購進(jìn)的防偽稅控系統和技術(shù)維護費抵減進(jìn)項的優(yōu)惠，你知道嗎？
33．國地稅之間稅源劃轉如何早作準備？
四：增值稅專(zhuān)用發(fā)票實(shí)務(wù)處理專(zhuān)題
1．為何有增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及以票管稅模式的分析。
2．如何判定惡意取得虛開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票？稅法及刑法的規定如何？
3．如何判定善意取得虛開(kāi)？善意虛開(kāi)如何進(jìn)行稅務(wù)處理特別是企業(yè)所得稅？
4．增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以作廢嗎？流程如何？
5．增值稅專(zhuān)用發(fā)票如何開(kāi)具紅字專(zhuān)用發(fā)票嗎？
6．增值稅專(zhuān)用發(fā)票如果丟失怎么辦？是否會(huì )被處罰呢？
7．增值稅專(zhuān)用發(fā)票認證期限是多少天？認證期限的存在是否為稅務(wù)規劃帶來(lái)空間？
如果超期未認證是否有救濟措施？
8．已認證通過(guò)專(zhuān)票是在當月抵扣還是下月抵扣？如果未按期申報抵扣能否在以后期
間繼續抵扣？
9．增值稅專(zhuān)用發(fā)票填寫(xiě)不全能否抵扣進(jìn)項稅？
10．“三流”不一致涉稅風(fēng)險分析及典型案例。
五：發(fā)票違法成本及涉稅風(fēng)險應對
1．為何發(fā)票違法成為可能？建安企業(yè)發(fā)票違法問(wèn)題高發(fā)的根本原因何在？
2．征管法修訂案中對于虛開(kāi)如何規定？
3．發(fā)票管理辦法如何處罰虛開(kāi)行為？
4．危害稅收征管罪中關(guān)于虛開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票和普通發(fā)票的具體規定如何？
第二部分：土地增值稅疑難問(wèn)題剖析
一：土地增值稅核心概念的精確解析
1．土地增值稅的征稅對象如何準確理解？
2．土地增值稅的征收方式有哪些呢？
3．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收形式簡(jiǎn)介以及清算條件如何把握？
4．清算完成后是否允許二次清算呢？
5．土地增值稅清算單位如何界定及各地政策實(shí)踐分析。
6．土地增值稅的成本分攤對象如何準確分類(lèi)及各地政策實(shí)踐。
7．普通住宅與非普通住宅如何劃分呢？
8．改制重組土地增值稅政策詳解。
二：土地增值稅收入項目疑難問(wèn)題分析
1．如何確認土地增值稅收入確認的口徑？
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費用是否計入收入計稅？
3．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否要繳納土地增值稅？
4．銷(xiāo)售無(wú)產(chǎn)權商品房是否需要繳納土地增值稅呢？
5．轉讓小產(chǎn)權房是否應納入土地增值稅征收范疇？
6．采用永久性租賃形式處置地下無(wú)產(chǎn)權車(chē)位土增稅如何處理？
7．拆一還一如何計算土地增值稅？
8．公共配套設施無(wú)償移交是否要視同銷(xiāo)售計算土地增值稅？
9．地下人防車(chē)位是否屬于可售面積呢？
10．土地增值稅體系中如何區分新房與舊房？
11．代建行為是否應該征收土地增值稅？
12．合作建房土地增值稅如何征收？
13．政府給予的土地返還款應該如何處理？
14．91號文件中的價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由如何適用？
15．轉讓股權與土地增值稅會(huì )發(fā)生關(guān)系嗎？
16．整體轉讓資產(chǎn)、負債、人員土地增值稅是否需要繳納？
17．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取顧客的違約金及更名費，是否需要繳納土地增值稅？
18．房地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)房送車(chē)庫（位）如何計算繳納土地增值稅？
19．房企采取售后回租形式銷(xiāo)售商品房如何計算土地增值稅?
20．國家收回土地使用權是否需要繳納土地增值稅？
21．“商鋪+住宅”產(chǎn)品形式土地增值稅如何計算更合理？
三：土地增值稅扣除項目疑難問(wèn)題分析
1．土地增值稅扣除項目的基本原則與口徑如何確認？
2．甲供材而引發(fā)的稅企扣除爭議問(wèn)題分析。
3．房企支付給拆遷戶(hù)過(guò)渡房租金應如何扣除？
4．投資而來(lái)的土地扣除金額如何確定？
5．公共配套設施的成本能否作為扣除項目？
6．土地增值稅利息扣除講究多，你知道嗎？
7．房企繳納的土地閑置費能否作為扣除項目？
8．精裝房的裝修費用如何扣除最合理？
9．售樓處、樣板間建造成本如何扣除？
10．房企扣留的質(zhì)保金能否作為扣除項目核算？
11．房企支付的違約金、超期利息、加罰利息、贊助捐贈支出等能否稅前扣除？
12．加計扣除20%的法定條件如何規定？
‖培訓對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人員。
‖資    料‖本次專(zhuān)題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時(shí)間‖2015年8月20日至22日（8月20日全天報到,21-22日兩天課程）
‖培訓地點(diǎn)‖昆明◇朗威酒店（昆明市官渡區春城路299號）     
‖相關(guān)費用‖人民幣2980元/人（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì )務(wù)、現場(chǎng)咨詢(xún)費等）。
            ↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見(jiàn)參會(huì )確認函）。
 

‖主講專(zhuān)家‖魏老師：中國注冊稅務(wù)師。畢業(yè)于長(cháng)春稅務(wù)學(xué)院（原直屬?lài)叶悇?wù)總局，現升格為吉林財經(jīng)大學(xué)）稅務(wù)系，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士?，F供職于某市國稅局稽查局。魏老師長(cháng)期從事稅務(wù)案件的審理與稽查工作，通曉稅務(wù)稽查機關(guān)的稽查流程與辦案模式。對房地產(chǎn)、建筑安裝、工業(yè)等行業(yè)均進(jìn)行過(guò)專(zhuān)題調研與稽查，具有豐富的稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務(wù)技能。魏老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(cháng)達幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區。有著(zhù)豐富的培訓經(jīng)驗，善于在培訓中和學(xué)員充分互動(dòng)，授課風(fēng)格幽默詼諧，能對晦澀難懂的稅收知識以平實(shí)的語(yǔ)言進(jìn)行演繹；其授課以實(shí)用性著(zhù)稱(chēng)，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰、詳實(shí)精巧，并因此受到參訓學(xué)員的一致好評。

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