房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查風(fēng)險控制及疑難問(wèn)題處理專(zhuān)題

2012年房地產(chǎn)業(yè)目前面臨怎樣的納稅環(huán)境？全國所得稅工作會(huì )議要求做好土地增值稅清算工作，各地開(kāi)展土地增值稅清算工作的口徑是怎樣的？2012年房地產(chǎn)業(yè)是國家稅務(wù)總局指導性檢查項目，但是，很多地方把房地產(chǎn)業(yè)作為指令性檢查項目，這是為什么？另外，2011年12月全國反避稅工作會(huì )議劍指房地產(chǎn)業(yè)，面對如此嚴峻的稅務(wù)稽查形勢、反避稅形勢，地產(chǎn)企業(yè)應如何應對？
 近年來(lái)稅務(wù)總局、各地區稅務(wù)局最近出臺了哪些政策來(lái)規范房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)處理？未來(lái)可能會(huì )有那些重點(diǎn)新政策出臺？房地產(chǎn)企業(yè)應該怎樣未雨綢繆？對實(shí)務(wù)中遇到的一些具體問(wèn)題，各地在政策理解上存在哪些差異？企業(yè)如何合理確認收入，用好用足稅前扣除指標、最大限度爭取稅收利益？
 為了幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)規避稅務(wù)稽查風(fēng)險和降低納稅成本，提高財務(wù)人員的稅法運用水平，特別舉辦本期培訓班。
【課程內容】
第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)收入政策解析及稅務(wù)稽查風(fēng)險控制
一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入
1、房地產(chǎn)企業(yè)確認收入會(huì )計和稅法的最大差異在哪里？房地產(chǎn)企業(yè)的預繳稅金怎么填
季度申報表？
2、為什么說(shuō)預計計稅毛利率就是最低毛利率？
3、計入當期的應納稅所得額到底是什么意思？不申報預售收入屬于偷稅嗎?
二、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入和實(shí)際銷(xiāo)售收入的結轉
1、企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工結轉銷(xiāo)售收入的時(shí)點(diǎn)是什么？完工標準到底看哪個(gè)？
2、完工不結轉成本，交樓時(shí)才結轉成本，稅務(wù)局同意嗎？
三、分解收入和截留收入
1、為什么說(shuō)代收費用的分解是有效的籌劃？
2、為什么說(shuō)銷(xiāo)售時(shí)裝修合同和銷(xiāo)售合同分開(kāi)簽是無(wú)效的籌劃？
3、房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣截留收入10%的？稅務(wù)人員又是怎么檢查截留收入的？
四、銷(xiāo)售收入的幾種形式涉稅風(fēng)險點(diǎn)分析
◇：房地產(chǎn)企業(yè)可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策你知道嗎？
五、預租及租金收入
1、出租人租金一半收租金，一半收管理費的想規避房產(chǎn)稅的做法稅務(wù)局同意嗎？
2、自持物業(yè)的籌劃要點(diǎn)是什么？
3、投資性房地產(chǎn)的折舊問(wèn)題稅務(wù)局有什么最新的規定？
六、視同銷(xiāo)售收入
1、買(mǎi)房送電器有什么稅務(wù)風(fēng)險？房地產(chǎn)企業(yè)籌劃設一個(gè)商貿公司處理電器、建材的問(wèn)
題有操作性嗎？
2、以房抵債有三種不同情況，應該如何處理才能獲取最大利益？
第二部分：成本費用的扣除政策解析及稅務(wù)稽查風(fēng)險控制
一、稅前扣除的七大原則是什么？
◇：國家稅務(wù)總局2011年34號公告與國家稅務(wù)總局2012年15號公告有沖突嗎？
二、計稅成本的計算與扣除
1、11種方式取得土地成本的確定
⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 ⑵、以分立方式取得土地成本的確定
⑶、以購買(mǎi)股權方式取得土地成本的確定 ⑷、以合并方式取得土地成本的確定
⑸、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 ⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定
⑺、以接受投資方式取得土地成本的確定 ⑻、以置換方式取得土地成本的確定
⑼、以合作建房方式取得土地成本的確定 ⑽、以路換地方式取得土地成本的確定
⑾、以購買(mǎi)轉讓土地方式取得土地成本的確定
2、建造成本的確定
⑴、前期工程費的稅務(wù)處理
⑵、建筑成本的稅務(wù)處理，甲供材有什么稅務(wù)風(fēng)險？稅務(wù)機關(guān)是怎樣檢查虛開(kāi)建筑
發(fā)票的？
⑶、基礎設施建設費的稅務(wù)處理
⑷、公共配套設施費的稅務(wù)處理
⑸、開(kāi)發(fā)間接費用的稅務(wù)處理
3、計稅成本核算的7個(gè)步驟是什么？
三、房地產(chǎn)企業(yè)期間費用稅務(wù)稽查風(fēng)險控制
1、工資薪金
⑴、為什么必須要實(shí)際發(fā)放的的工資才可以稅前扣除？
⑵、用權益結算的股份支付可以稅前扣除嗎？
⑶、雇主為雇員承擔全年一次性獎金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須
要做對會(huì )計分錄才行，這個(gè)會(huì )計分錄你會(huì )做嗎？
⑷、真正有用的工資方案是怎么設計出來(lái)的？
2、借款費用
⑴、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要要交營(yíng)業(yè)稅嗎？企業(yè)所得稅需要納稅
調整嗎？
⑵、向銀行借款時(shí)作為利息外費用的顧問(wèn)費是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加
計扣除嗎？
⑶、個(gè)人股東以資產(chǎn)抵押形式由個(gè)人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應支付
的利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？
⑷、向房地產(chǎn)信托公司借的錢(qián)在什么情況下可以扣除，在什么情況下不可以扣除？
3、福利費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費
⑴、稅總2010年1月28日在線(xiàn)訪(fǎng)談?wù)f(shuō)企業(yè)發(fā)給職工的過(guò)節費既屬于工資總額，又作
為福利費是什么意思？
⑵、職工旅游費的入帳憑證用什么比較好？會(huì )議費可以用旅游發(fā)票嗎？
⑶、為什么工會(huì )經(jīng)費的使用與企業(yè)所得稅沒(méi)有關(guān)系，但是，與個(gè)人所得稅有關(guān)系？
⑷、老總的EMBA學(xué)費可以稅前扣除嗎？
4、廣告宣傳費
⑴、企業(yè)取得“大頭小尾”廣告網(wǎng)絡(luò )發(fā)票可以稅前扣除嗎？企業(yè)應如何防范？
⑵、為什么說(shuō)虛開(kāi)廣告發(fā)票是死路一條？稅務(wù)局是怎么檢查企業(yè)虛開(kāi)廣告發(fā)票的？

5、資產(chǎn)損失不用去稅務(wù)局報批了，企業(yè)是不是就可以隨便弄點(diǎn)損失稅前扣除呢？
6、虧損彌補是向前彌補還是向后彌補？為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以向前彌補？
7、境外費用的扣除
⑴、為什么所有的企業(yè)都必須學(xué)習《中新協(xié)定條文解釋》？
⑵、勞務(wù)派遣與常設機構如何區別？稅負差異大嗎？
⑶、為什么完全發(fā)生在境外的設計費不但要交營(yíng)業(yè)稅，還不可以稅前扣除？
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
 

鐘 必：資深稅務(wù)稽查官員，全國稅務(wù)系統主流培訓講師，具有豐富的稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務(wù)技能，精通稅務(wù)機關(guān)稽查模式與方法?！?中國稅務(wù)信息網(wǎng) 》、《中國會(huì )計視野》、《房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)》著(zhù)名稅收實(shí)務(wù)專(zhuān)家，《中國稅網(wǎng)》涉稅風(fēng)險研究室特邀稅務(wù)專(zhuān)家。在網(wǎng)上具有廣泛的影響力。廣東稅務(wù)干部學(xué)院兼職教師，某市注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )教育培訓委員會(huì )委員，2011年廣州地稅局《房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培訓班》特約培訓講師，2011年揚州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查培訓班》特約培訓講師。參與了國家稅務(wù)總局教育中心標準化課程《企業(yè)所得稅政策法規》的編寫(xiě)和《廣東省地稅局稽查案例選編》的編寫(xiě)，參加過(guò)全國稅務(wù)系統2010年教學(xué)科研(稅務(wù)稽查)論壇并進(jìn)行示范演講。長(cháng)期為各地稅務(wù)稽查系統做查前培訓，經(jīng)常為廣大企事業(yè)單位授課，授課內容精彩，實(shí)操性強，信息量大，受到普遍歡迎。